ვითარება თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე და უბნები, სადაც ბინები ყველაზე ძვირი და იაფია

2025 წლის აგვისტოში ივლისთან შედარებით გაყიდული ბინების რაოდენობა შემცირდა, თუმცა ფასი გაიზარდა.

თუ ივლისში 3 408 ბინა გაიყიდა, აგვისტოში მათი რაოდენობა 2 858-ს შეადგენდა.

„ივლისში დაფიქსირებული რეკორდული მაჩვენებლების შემდეგ 2025 წლის აგვისტოში გაყიდვები შემცირდა როგორც პირველად, ისე მეორად ბაზარზე, რადგან აგვისტო, ტრადიციულად, დასვენების თვეა თბილისში. მიწოდების მხარეს, გაცემული ნებართვების მოცულობა კვლავ გაიზარდა აგვისტოში. ამასთან, ფასმაც ზრდა განაგრძო როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზარზე“, - ნათქვამია Galt&Taggart-ის კვლევაში.

აგვისტოში დაფიქსირებული კლების მიუხედავად, მიმდინარე წლის 8 თვის მონაცემებით გაყიდვები წლიურად 0.5%-ით გაიზარდა. აღნიშნული მონაცემი გვიჩვენებს, რომ წელს თბილისში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა იმატებს.

რაც შეეხება ფასებს, აგვისტოში პირველად ბაზარზე ფასმა ნელი ტემპით განაგრძო ზრდა. Galt&Taggart-ის თანახმად, 1 კვ.მ.-ის საშუალო ფასი თვიურად 0.1%-ით გაიზარდა და 1 341$ შეადგინა; მეორადი ბაზრის ახალ პროექტებში ფასი ივლისთან შედარებით 2.8%-ით გაიზარდა და 1 299$ შეადგინა.

პირველად ბაზარში მოიაზრება – სამშენებლო კომპანიების/დეველოპერების მიერ გაყიდული უძრავი ქონება, რაც შეეხება მეორადი ბაზრის ახალ პროექტებს, ამ შემთხვევაში იგულისხმება – ინდივიდუალური მესაკუთრის მიერ გაყიდული უძრავი ქონება 2013 წლის შემდეგ გაცემული სამშენებლო ნებართვით აშენებულ პროექტებში.

ფოტო: Galt & Taggart-ის კვლევიდან

შედარებისთვის, ივლისში პირველად ბაზარზე უძრავი ქონების ფასი 1 340$ იყო, ხოლო მეორად ბაზარზე - 1 263$. როგორც აღვნიშნეთ, ორივე ბაზრის შემთხვევაში საუბარია ახალაშენებულ პროექტებზე და აღნიშნულ მონაცემებში ძველი ბინები არ მოიაზრება.

უძრავი ქონების სააგენტოებში საუბრობენ ბინების მცირედით გაძვირების მიზეზებზე  და შემოდგომის სეზონთან დაკავშირებით პროგნოზებს აკეთებენ.

G. Miller International Georgia-ს დამფუძნებელი ნიკოლოზ ურუშაძე ჩვენთან საუბარში განმარტავს, რომ მეორად ბაზარზე ფასების ზრდა ინფლაციასთან არის დაკავშირებული:

„ჩვენი შეხედულებით, სტაბილურად ნარჩუნდება ან ძალიან მცირედით მიჰყვება ხოლმე საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ინფლაციას. კვლევაში მეორად ბაზარზე 2.8%-იანი ზრდა რადგან ფიქსირდება, ეს სწორედ ამას ნიშნავს ანუ რეალურად უძრავი ქონება კი არ ძვირდება, არამედ ფული რომ უფასურდება, ეს აისახება ბინების ფასზე. ვფიქრობ, რომ შემოდგომაზე სტაბილურად შენარჩუნდება არსებული ვითარება. ფასები  ძალიან მცირედით განაგრძობს ზრდას, შეიძლება ითქვას, რომ სტაბილური იქნება“, - განაცხადა ნიკოლოზ ურუშაძემ.

საქსტატის მონაცემებით, აგვისტოში წლიური ინფლაცია 4.6%-მდე გაიზარდა. ეს ბოლო ორი წლის განმავლობაში ინფლაციის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია. შედარებისთვის, ივლისში წლიური ინფლაცია 4.3%-ს შეადგენდა. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ ინფლაციის ზრდა ძირითადად სურსათის ფასების მატებამ განაპირობა.

Geo Realty-ის დამფუძნებელი მაია გამზარდია აღნიშნავს, რომ ერთი მხრივ, პოლიტიკური პროცესები და მეორე მხრივ, სეზონურობა ყოველთვის ახდენს მოთხოვნაზე გავლენას. ამ შემთხვევაში, წინასაარჩევნო პროცესმა და აგვისტოსთვის დამახასიათებელმა გაყიდვების კლების ტენდენციამ სწორედ აღნიშნული სურათი გვაჩვენა:

„ტრანზაქციები კი ნაკლები იყო აგვისტოში, მაგრამ დაახლოებით სექტემბრის მეორე ნახევრიდან აუცილებლად გაცილებით უფრო აქტიური გახდება ბაზარი და თუნდაც ბოლო კვარტლის კვლევებში აუცილებლად გამოჩნდება მოთხოვნის ზრდა. რაც შეეხება ფასებს, მიუხედავად იმისა, რომ ტრანზაქციები შემცირდა, ფასების შემთხვევაში, ასე არ მომხდარა, თუმცა უნდა აღინიშნოს, რომ გასული წლის ამავე პერიოდში გაძვირების უფრო მაღალი მაჩვენებელი იყო, ვიდრე ახლა“, - განმარტა მაია გამზარდიამ.

მისი პროგნოზით, არსებული მოთხოვნისა და გაძვირებული სამშენებლო ხარჯების ფონზე, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების შემცირება ნაკლებად მოსალოდნელია:

„თუ გავითვალისწინებთ, რომ მშენებლობა ყოველდღიურად ძვირდება, მუშახელის დეფიტია და იზრდება მათი ანაზღაურებაც და თუ მოთხოვნა ასეთი მაღალი იქნება, რაც მიგრანტებმა შემოიტანეს საქართველოში, ფასების შემცირებას ვერ ვვარაუდობ. ვფიქრობ, ახლანდელ ფასებს დეველოპერების მოქნილობაც ინარჩუნებს, რადგან დღეს გაცილებით მარტივია ბინების განვადებით შეძენა და გარდა ამისა, თანადაფინანსების 20%-ის 10%-ით შეცვლამ გარკვეუწილად ადამიანების წახალისებას შეუწყო ხელი. უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მაინც ყოველთვის იქნება და მაინც ვიქნებით დამოკიდებულები მსოფლიოში მიმდინარე პროცესებზე - ყველაფერი ძვირდება და ჯამურ მაჩვენებელში ვერანაირად ვერ მოხდება მშენებლობის ღირებულების შემცირება. გარდა იმისა, რომ დეველოპერებს ძვირი უჯდებათ მშენებლობა, მეორე საკითხია ისიც, რომ გასულ წლებში უძრავი ქონება ძალიან ძვირად იყიდებოდა, ამან გამოიწვია ფასების ზრდა. აქედან გამომდინარე, დღეს უკვე დაბალ ფასებში ვეღარ გაიყიდება, რადგან საწყისი მაჩვენებელი უკვე მაღალია“, - განმარტა მაია გამზარდიამ.

რომ შევაჯამოთ, იმის ფონზე, რომ თბილისში უძრავი ქონების ფასი წლიურად 6%-ით გაძვირდა („თიბისი კაპიტალი“), აგვისტოში კი მოთხოვნის შემცირების მიუხედავად, ფასები იზრდება, მშენებლობა გაძვირდა და დედაქალაქში აუთვისებელი მიწის ნაკვეთების რაოდენობა იკლებს, ბინების გაიაფება ნაკლებად სავარაუდოა. მიუხედავად იმისა, რომ ფასები არ მცირდება, „თიბისი კაპიტალის“ მიერ 2 ოქტომბერს გამოქვეყნებულ სექტორულ მიმოხილვაში აღნიშნულია, რომ  „საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურ ფაზაში შედის“.

თბილისის უბნები, სადაც ბინებს ყველაზე ძვირად და იაფად შეიძენთ

საქსტატმა გამოაქვეყნა ახალაშენებული (დასრულებული) ბინების კვლევა თბილისის უბნების მიხედვით, რომელიც წარმოადგენს გასაყიდ, ე.წ შეთავაზების ფასს და არა უკვე განხორციელებულ ტრანზაქციას. მონაცემები ვებგვერდებიდან ინფორმაციის ავტომატური ჩამოტვირთვითა და ფასების მედიანური მნიშვნელობის გაანგარიშებით არის მიღებული.

იქიდან გამომდინარე, რომ ჩვენს ვებგვერდზე სწორედ შეთავაზების ფორმატის განცხადებებია წარმოდგენილი, მიმოვიხილოთ, როგორც საქსტატის კვარტლური კვლევა, ასევე SS.ge-ის მომხმარებლების  ფასები სექტემბერში უბნების მიხედვით.

საქსტატის მონაცემებით, 2025 წლის მეორე კვარტალში (მაისიდან აგვისტოს ჩათვლით) ახალაშენებული (დასრულებული) ბინები 1 კვ.მ.-ზე ყველაზე ძვირი შემდეგ უბნებში ღირდა:

·         მთაწმინდა - 6 624 ლარი;

·         ვაკე - 5 856 ლარი.

სხვა უბნები:

·         ჩუღურეთი - 4 358 ლარი;

·         საბურთალო - 4 267 ლარი;

·         დიდუბე - 4 069 ლარი.

·         კრწანისი - 3 922 ლარი;

·         ისანი - 3 813 ლარი;

·         გლდანი - 3 669 ლარი;

საქსტატის თანახმად, მიმდინარე წლის მეორე კვარტალში  ყველაზე დაბალი ფასი - 3 468 ლარი სამგორში დაფიქსირდა.

როგორც აღვნიშნეთ, აგვისტოში მოთხოვნა შედარებით შემცირებული იყო, რასაც ფასების კლება არ გამოუწვევია. ამიტომ ერთი მხრივ, საინტერესოა, უბნების მიხედვით რა ტენდენციას გვიჩვენებს SS.ge-ის მომხმარებელთა განცხადებები სექტემბრის მდგომარეობით და მეორე მხრივ, როგორი ტენდენცია იკვეთება 2025 წლის მესამე კვარტლის დასაწყისში.

სექტემბერში ჩვენს ვებგვერდზე ახალაშენებულ ბინებს ყველაზე მაღალი ფასი ვაკეში ჰქონდა.

უფრო დეტალურად, SS.ge-ზე განთავსებული განცხადებების მიხედვით, სექტემბერში ახალაშენებული  ბინების ფასი 1 კვ.მ.-ზე უბნების  მიხედვით ასეთი იყო:

·         ვაკე - დაახლოებით  7 589 ლარი;

·         მთაწმინდა - 6 752 ლარი

·         საბურთალო -  5 428 ლარი;

·         დიდუბე - 4 744 ლარი;

·         ისანი - 4 172 ლარი;

·         გლდანი - 4 112 ლარი;

·         სამგორი - 3 234 ლარი.

მომხმარებლების განცხადებების თანახმად, სექტემბრის მდგომარეობითაც ყველაზე დაბალი ფასი ბინებს სამგორში აქვს.

ჩვენს ვებგვერდზე სხვადასხვა უბანში უძრავი ქონების სასურველ პერიოდში ფასის დინამიკის სანახავად მიჰყევით ბმულს.

კვლევები და მომხმარებელთა განცხადებები გვიჩვენებს, რომ ფასების ზრდის ტენდენცია ნარჩუნდება, თუმცა ექსპერტთა პროგნოზით, მიმდინარე სეზონზე მკვეთრი ცვლილებები მოსალოდნელი არ არის.