როგორ აისახება მიგრანტების ნაკადის შემცირება უძრავი ქონების ბაზარზე?

 საქართველოში 2023 წლის პირველი ნახევარი უძრავი ქონების ბაზარზე მაკროეკონომიკური სტიმულებით გამოირჩეოდა, როგორებიც იყო მიგრაციის შემოდინება, ლარის გაძვირება და სამშენებლო ხარჯების ზრდა...
მოგვიანებით, გასული წლის მეორე ნახევარში აღნიშნულმა ტენდენციამ შედარებით იკლო, რაც 2024 წლის დასაწყისში კიდევ უფრო შესამჩნევი გახდა და სექტორის სტაბილიზაცია ამ დრომდე გრძელდება.

 ფასისა და აქტივობის რეკორდული ზრდა, როგორც გასული 2023 წლის განმავლობაში, ისე 2022-ში გამოწვეული იყო კიდევ ერთი ფაქტორით. COVID-19-ის პანდემიით გამოწვეული გლობალური ეკონომიკურ ვარდნის შემდეგ, მომდევნო პერიოდში ზრდა განაპირობა.

ზემოხსენებული ფაქტორების გამო, ქირის ფასებმა, რომლებიც ხშირად გაყიდვების ფასზე მეტად სტაბილურია, 2023 წელს საგანგაშო,63 %-იანი ზრდა აჩვენა.თუმცა,2014 წელს, ქირის ფასთან დაკავშირებით, 11 %-იანი კლებაა ნავარაუდევი, რაც საერთო ჯამში, covid 19-ის პანდემიით გამოწვეულ კლებასთან მიმართებით, 8 %-იან გაძვირებას განაპირობებს. აღნიშნული კი აღმოსავლეთ ევროპის ბაზრის ზოგად ტენდენციებს ემთხვევა.

2024 წლის შემდეგ თბილისის ბაზრის მდგრადობა და ზრდა რამდენიმე ფაქტორზე იქნება დამოკიდებული, მათ შორის, გეოპოლიტიკურ სტაბილურობაზე, რეგიონულ ეკონომიკურ ინტეგრაციაზე და ასევე, სხვა გლობალურ ფაქტორებზე. მათ შორის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი განმაპირობებელი შეიძლება გახდეს რუსეთის ფედერაციაში მიმდინარე მოვლენები, მოსალოდნელი მობილიზაცია, რუსეთის მიერ წამოწყებული ომის, კიდევ უფრო გამწვავება და სხვა.

 ახალ აშენებული ბინების ფასზე, ასევე მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს სამშენებლო მასალებზე ფასის ზრდა, რამდენადაც საქართველოში ძირითადად იმპორტირებული მასალები გამოიყენება .
 აღსანიშნავია, რომ 2023 წელს, საქართველოში ცემენტის იმპორტი 28.7%-ით გაიზარდა. სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემებით, გასულ წელს საქართველომ 73.3 მლნ აშშ დოლარის 1,02 მლნ ტონა ცემენტი შეიძინა, 2022 წელს კი, 52.2 მლნ აშშ დოლარის 853.6 ათასი ტონა ცემენტი. მაგალითისთვის, საქართველომ 2023 წელს აზერბაიჯანისგან 56.9 მილიონი აშშ დოლარის ღირებულების, ხოლო ყაზახეთისგან 75.6 მილიონი აშშ დოლარის ცემენტი შეიძინა.

 რაც შეეხება დედაქალაქში გაყიდული უძრავი ქონების მოცულობას, Galt&Taggart-ის თბილისის უძრავი ქონების მიმოხილვის მიხედვით, თბილისში გაყიდული ბინების თითქმის ნახევარი დიდი დიღმის (+17.0% წ/წ), სამგორისა (+11.5% წ/წ) და საბურთალოს (-8.2% წ/წ) რაიონებში დაფიქსირდა. ასევე აღსანიშნავია, რომ გაყიდვებმა იკლო თბილისის ცენტრალურ უბნებში - ვაკეში (-11.2% წ/წ) და მთაწმინდაზე (-35.9% წ/წ).

უბნების მიხედვითგანსხვავდებულია ფასებიც. საქსტატის ინფორმაციით, 1 კვ.მ.-ის ფასი კერძო სახლების სეგმენტში უბნების მიხედვით განსხვავებულია, ყველაზე მაღალი ფასი მთაწმინდაზე და ვაკეშია, ყველაზე დაბალი კი გლდანსა და სამგორში. ახალაშენებული ბინის 1 კვ.მ-ის მედიანური ღირებულება მთაწმინდაზეა და 5528 ლარს შეადგენს, ყველაზე იაფი  – სამგორში და 3065 ლარია.

აღსანიშნავია ტურისტების როლი, როგორც თბილისში, ასევე საქართველოს საზღვაო კურორტებზე. გასული პერიოდის განმავლობაში ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორი რუსეთიდან შემოსული რელოკანტების რიცხვი იყო. ამჟამად ტენდენცია იკლებს. Business Media-სმიერ გამოქვეყნებული მასალის მიხედვით,რომელიც საქართველოს სასტუმროების ფედერაციის დამფუძნებლის, ჰოტელიერ შალვა ალავერდაშვილის ინფორმაციას ეყრდნობა რუსი ტურისტებისა და რელოკანტების რაოდენობამ მკვეთრად იკლო. ინტერვიუში შალვა ალავერდაშვილი აღნიშნავს, – „რეალური ტურისტების რაოდენობის 20-25% ეკავათ რუს ტურისტებს. ამ ეტაპზე რუსი ტურისტების თბილისის სასტუმროებში განთავსება ისტორიულ მინიმუმზე - 1.4%-ზეა“.

 ასევე გასათვალისწინებელია, რომ ტენდენციები და ფასები განსხვავებულია არამხოლოდ უბნებისა და უძრავი ქონების დანიშნულების მიხედვით, ასევე განსხვავებულია ვითარება ახალ აშენებულ და ძველ საბჭოთა შენობებთან დაკავშირებით. COMMERSANT-თან ინტერვიუში, RE/MAX Capital-ის დამფუძნებელი დირექტორის მარიამ ასათიანი აღნიშნავს, რომ თბილისში ბინების ყიდვაზე მოთხოვნა კვლავ ნარჩუნდება. მარიამ ასათიანის თქმით, - „პრემიალური სეგმენტის მხრიდან მაღალი მოთხოვნა ნარჩუნდება მთაწმინდის და ვაკის მიმართულებით და პრემიალურ სეგმენტს ასევე დაემატა საბურთალოც“.

 მარიამ ასათიანი ძველი აშენებული ბინების სეგმენტსაც ეხება და აღნიშნავს, რომ ბინის მესაკუთრეებს, რომელთაც უძრავი ქონების გაყიდვა სურთ, ხშირად არასწორი, გადაჭარბებული მოლოდინი აქვთ მეორადი გასაყიდი უძრავი ქონების ფასთან დაკავშირებით. მარიამ ასათიანი COMMERSANT-თან ინტერვიუში აღნიშნავს, – „როდესაც ფასების ანალიზი კეთდება, ძველი ბინების მესაკუთრეები მიიჩნევენ, რომ ეს ფასები ყველა სეგმენტს ეხება და მათაც შეუძლიათ, რომ ფასები გაზარდონ, შესაბამისად, არასწორ გადაწყვეტილებას იღებენ და თვეობით ვერ ყიდიან ბინებს“.

 ამრიგად, როგორც უძრავი ქონების ბაზრის ექსპერტები, ტურისტული ბიზნესის წარმომადგენლები, რეალტორები და დეველოპერები აღნიშნავენ, თბილისში, ისევე როგორც დანარჩენ საქართველოში ბაზრის სტაბილური განვითარებაა მოსალოდნელი. აღნიშნული პროგნოზი ეფუძნება ზოგად ტენდენციებს და არ ითვალისწინებს არაპროგნოზირებად ფაქტორებს. შესაბამისად, მოლოდინების მიხედვით გასაყიდი უძრავი ქონების ფასი 10%-იან ზრდას არ გადააჭარბებს. ამასთანავე, რისკებში გასათვალისწინებელია საგარეო ფაქტორები, ხოლო პირველ რიგში რუსეთში არსებული მდგომარეობა და რუსეთის მოქალაქეების გავლენა საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე.