როგორ შეიცვალა ახალაშენებული ბინების ფასები თბილისის გარეუბნებში - 2022 წლის I კვარტალი

ბოლო წლების ტენდენციით, ეროვნული ვალუტის გაუფასურების შედეგად, ბაზარი გვაჩვენებს, რომ საცხოვრებელი ბინების ფასები აშშ დოლარში შედარებით შემცირებულია, თუმცა საგრძნობლად გაზრდილია ლარში. გამომდინარე იქედან, რომ საქართველოს მოსახლეობის უმრავლესობას შემოსავალი ლარში უფიქსირდება, ზემოაღნიშნული ფაქტი, მოსახლეობის უფრო მეტი ნაწილისთვის შეუძლებელს ხდის ღირსეული საცხოვრებელი ბინის შეძენას. შედარებით ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ბინები, როგორც წესი ქალაქის გარეუბნებშია კონცეტრირებული.

თბილისის გარეუბნებშიც გაზრდილი ფასები გვაძლევს საფუძველს ვივარაუდოთ, რომ ეს შესაძლოა გამოწვეული იყოს ერთის მხრივ, უკვე იქ შეღწეული ახალი მშენებლობებით და ფასების სპეკულაციით და მეორეს მხრივ, ლარის გაუფასურებით. წინა პერიოდებთან შედარებით, ბინის ყველაზე მაღალი, საშუალო ფასი მიმდინარე წლის გაზაფხულზე დაფიქსირდა. საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა 2022 წელსაც ზრდის ტემპს კვლავ ინარჩუნებს. აღსანიშნავია, რომ თბილისის მასშტაბით, გაიზარდა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარიც, რაც წინა მოცულობაზე, თითქმის 40%-ით მეტია.

საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, გაორმაგებულია მოთხოვნა საშუალო სეგმენტის ახალაშენებულ კორპუსებში. მათი ძირითადი ნაწილი კი სწორედ თბილისის გარეუბნებშია განაწილებული. მოთხოვნის ზრდა, ბუნებრივია ფასების სწრაფ ზრდას განაპირობებს. მიმდინარე წლის, პირველ კვარტალში, გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, თბილისის ცენტრთან ახლოს მდებარე უბნებში ბინის საშუალო გასაყიდი ფასი 8%-ით გაიზარდა. უძრავი ქონების ბაზრის სპეციალისტების თქმით, ახალაშენებულ ბინებზე გაყიდვის კუთხით, თბილისში ძირითადად ორი უბანი ლიდერობს - ცენტრალური უბნებიდან საბურთალო - გარეუბნებში კი ვარკეთილი (სამგორის რაიონი), შემდეგ გლდანი და ჩუღურეთის რაიონი.

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მიერ გამოქვეყნებული 2021 წლის მაჩვენებლით, თბილისის გარეუბნებში ახალაშენებული (დასრულებული) 1კვ/მ ფასი, საცხოვრებელი უძრავი ქონების სეგმენტში, შეადგენდა:

·      სამგორის რაიონი - 2.300 ლარი 1 კვ/მ

·      ჩუღურეთის რაიონი - 2.900 ლარი 1 კვ/მ

·      გლდანის რაიონი - 2.700 ლარი 1 კვ/მ

მიმდინარე მონაცემებით, SS.ge-ზე და ახალი და მშენებარე ბინების საძიებო საიტზე House.ge - განთავსებული ფასების ანალიზით, თბილისის იმავე რაიონებში, ახალაშენებულ ბინებზე, საშუალოდ გვაქვს შემდეგი ფასები:

·      სამგორის რაიონი - 2.360 ლარი 1 კვ/მ

·      ჩუღურეთის რაიონი - 3.500 ლარი 1 კვ/მ

·      გლდანის რაიონი - 2.750 ლარი 1 კვ/მ

გასათვალისწინებელია, რომ ფასების ზრდა ახალაშენებულ საცხოვრებელ ბინებზე, გარდა უძრავ ქონებაზე გაზრდილი მოთხოვნისა, სამშენებლო მასალების მკვეთრ გაძვირებასაც უკავშირდება. მიუხედავად იმისა, რომ საქართველოს სამშენებლო ბაზარზე, უკრაინიდან იმპორტირებულ მასალებს დიდი წილი არ უჭირავთ, ფასების ზრდაზე გავლენას, მიმდინარე ომის ფონზე წარმოშობილი ელექტროენერგიისა და ბუნებრივი აირის გაძვირება ახდენს. შესაბამისად, უძრავი ქონების ფასების ნორმალიზება, გარკვეულწილად, სამშენებლო მასალებზე ფასების დასტაბილურების შემდეგ არის მოსალოდნელი. 

უძრავი ქონების ფასები, რომლითაც ამ ანალიზის დროს ვიხელმძღვანელეთ, როგორც საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მიერ წარმოდგენილი, ასევე უძრავი ქონების საძიებო საიტიდან - SS.ge აღებული მონაცემები, წარმოადგენს მომხმარებლის მიერ განხორციელებულ შეთავაზების ფასს. აღნიშნული კვლევისთვის, დამუშავებულია ასევე ახალაშენებული ბინების პლატფორმაზე House.ge - დეველოპერული კომპანიების მიერ შეთავაზებული ფასები, რომელიც ერთ-ერთ ყველაზე სანდო მაჩვენებელს წარმოადგენს, დღეს არსებულ ბაზარზე.