საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვა - 2022 წლის I-II კვარტალი

ცხოვრების მანძილზე, ადამიანების მიერ დაგროვებული სიმდიდრის მნიშვნელოვან ნაწილს, საცხოვრებელი უძრავი ქონება წარმოადგენს. ამ მხრივ, სხვადასხვა კვლევითი ორგანიზაციების მონაცემების მიხედვით, ევროპის სხვა ქვეყნებთან შედარებით, განსაკუთრებით მაღალი მაჩვენებელი სწორედ საქართველოშია. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის 2021 წლის მონაცემებით, საქართველოს მთლიანი მოსახლეობის 91%-ზე მეტი, ხოლო ქალაქის მოსახლეობის თითქმის 89%, მათ საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ სახლებში ცხოვრობენ.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი, როგორც წესი, ურბანული მოსახლეობის ზრდის შედეგად ხდებოდა, რისი მკაფიო მაგალითია, ბოლო 20 წლის განმავლობაში, ჩინეთისა და ინდოეთის შემთხვევები. მეორე მნიშვნელოვანი მიზეზი, რაც საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ზრდას განაპირობებს, ეს არის "ბეიბი ბუმერების" თაობის (1946-1965 წლებში დაბადებული ადამიანები) საპენსიო ცხოვრებაზე გადასვლა. ამ ადამიანების მიერ, დაგროვილი ქონების დაბანდება, ძირითადად სწორედ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ხდება, დარჩენილი ნაწილის კი მოგზაურობაში. პროცესი, ბოლო ათწლეულების მანძილზე, კვლავ შეუჩერებლივ მიმდინარეობს, როგორც ევროპის ქვეყნებში, ისე აშშ-ის ბაზარზე.

საქართველოში, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი, უფრო მეტად, კონცენტრირებულია. კონცენტრირება გულისხმობს, რომ 2021 წლის მონაცემებით, მთლიანი ბაზრის თითქმის 72% მხოლოდ თბილისს უჭირავს. რის შედეგადაც, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ფასების ინდექსს, ძირითადად თბილისის განსაზღვრავს და მეტწილად, მოიცავს ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს.  

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური მონაცემების მიხედვით, 2022 წლის პირველ კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 4.2%-ით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ კი 3.4% შეადგინა. უძრავი ქონების საძიებო საიტზე SS.ge განთავსებული განცხადებების ანალიზის შედეგად, 2022 წლის მონაცემებით, საქართველოს ეროვნული ბანკის 2022 წლის 7 ივლისის მდგომარეობით არსებული ლარის გაცვლითი კურსის გათვალისწინებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების სეგმენტში, თბილისის ცენტრსა და ცენტრთან ახლოს მდებარე გარეუბნებში, ფასები შემდეგნაირია:

გარემონტებული ბინის საშუალო ფასი:

·      თბილისი, ცენტრალური უბნები - 490 000 ლარი (1 კვ/მ - 3750 ლარი)

·      თბილისი, გარეუბნები - 250 000 ლარი (1 კვ/მ - 2700 ლარი)

ახალაშენებულ კორპუსებში, საცხოვრებელ ბინების ფასის კვლევისთვის, გარდა უძრავი ქონების საძიებო საიტისა SS.ge, ჩვენ მიერ გამოყენებულია ასევე, ახალაშენებული ბინების პლატფორმაზე House.ge - დეველოპერული კომპანიების მიერ შეთავაზებული ფასები, რომელიც ერთ-ერთ ყველაზე სანდო მაჩვენებელს წარმოადგენს, დღეს არსებულ ბაზარზე. 2022 წლის მონაცემების დამუშავების შედეგად, საცხოვრებელი ფართის მდგომარეობის მიხედვით, თბილისის ცენტრსა და ცენტრთან ახლოს მდებარე გარეუბნებში, ფასები შემდეგნაირად ნაწილდება:

მწვანე კარკასის საშუალო ფასი:

·      თბილისი, ცენტრალური უბნები - 482 000 ლარი (1 კვ/მ - 3350 ლარი)

·      თბილისი, გარეუბნები - 228 000 ლარი (1 კვ/მ - 2550 ლარი)

თეთრი კარკასის საშუალო ფასი:

·      თბილისი, ცენტრალური უბნები - 361 000 ლარი (1 კვ/მ - 3100 ლარი)

·      თბილისი, გარეუბნები - 180 000 ლარი (1 კვ/მ - 2450 ლარი)

შავი კარკასის საშუალო ფასი:

·      თბილისი, ცენტრალური უბნები - 329 000 ლარი (1 კვ/მ - 2600 ლარი)

·      თბილისი, გარეუბნები - 111 000 ლარი (1 კვ/მ - 1650 ლარი)

რაც შეეხება სხვა ქალაქებს, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები შემდეგნაირად ნაწილდება:

გარემონტებული ბინის საშუალო ფასი:

·      ბათუმი - 209 000 ლარი (1 კვ/მ - 3050 ლარი)

·      ქუთაისი - 162 000 ლარი (1 კვ/მ - 1550 ლარი)

·      ბაკურიანი - 135 000 ლარი (1 კვ/მ - 3150 ლარი)

ახალაშენებული ბინების მიწოდება, შედარებით ჭარბად ბათუმში ფიქსირდება. 2022 წლის მონაცემების დამუშავების შედეგად, საცხოვრებელი ფართის მდგომარეობის მიხედვით, ბათუმის ბინებზე ფასები შემდეგნაირად ნაწილდება:

·      ბათუმი, მწვანე კარკასი- 130 000 ლარი (1 კვ/მ - 2300 ლარი)

·      ბათუმი, თეთრი კარკასი - 126 000 ლარი (1 კვ/მ - 2100 ლარი)

·      ბათუმი, შავი კარკასი - 91 300 ლარი (1 კვ/მ - 1950 ლარი)

გასათვალისწინებელია, რომ ფასები, რომლის მიხედვითაც აღნიშნული ანალიზის დროს ვიხელმძღვანელეთ, წარმოადგენს მომხმარებლის მიერ განხორციელებულ შეთავაზების ფასს და ჩვენ მიერ, გამოყენებული არ არის გაყიდვის ფასები. შეთავაზების ფასი, ყიდვა-გაყიდვის ბაზრის ზოგადი დაკვირვების შედეგად, კონკრეტულ შემთხვევებში, ურთიერთმოლოპარაკების დროს დაახლოებით 7-8%-ით მცირდება.