დამქირავებლის უფლებები და მოვალეოებები

უძრავი თუ მოძრავი ნივთის ქირავნობასთან დაკავშირებული ურთიერთობები საბაზრო ბრუნვის შემადგენელი ერთ-ერთი  ფართოდ გავრცელებული კომპონენტია.  თითოეულ ჩვენგანს გვქონია  პირდაპირი თუ ირიბი შეხება ქირის ხელშეკრულებასთან. საკუთარი მნიშვნელობიდან გამომდინარე კი განსაკუთრებული დატვირთვა ბინის ანუ ე.წ. "უძრავი ნივთის" ქირას შეგვიძლია მივანიჭოთ.

რა უფლებებს და მოვალეობებს აკისრებს კანონმდებლობა მოქმედ ან პოტენციურ დამქირავებლებს ?  ამ ბლოგში თქვენ მიიღებთ ინფორმაციას ქირის ხელშეკრულებასთან დაკავშირებით სახელმწიფოს მიერ დადგენილი თამაშის წესების შესახებ.

რაც უნდა გასაკვირი იყოს,  საქართველოს კანონმდებლობა არ ითხოვს ქირის ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით დადებას. ეს ნიშნავს იმას, რომ იმ შემთხვევაშიც კი, თუკი თქვენ ზეპირსიტყვიერად შეუთანხმდებით ბინის მესაკუთრეს ბინის დაქირავების პირობებზე, შეთანხმების მიღწევის მომენტიდან თქვენს შორის ხელშეკრულება დადებულად ითვლება. მიუხედავად ამისა, პრაქტიკულ რეალობაში ძალიან იშვიათია შემთხვევა, როდესაც ბინის ქირავნობის ხელშეკრულება წერილობითი ფორმით არ არის დადებული.

წერილობითი ფორმით დადებული ქირავნობის ხელშეკრულება თქვენს ურთიერთობას ბინის მესაკუთრესთან ხდის უფრო მეტად- განჭვრეტადს, დაცულს და კომფორტულს. შეუძლებელია სრულყოფილად იყოს დაცული თქვენი უფლებები, თუკი არ იარსებებს ობიექტური ფორმა, რომელშიც ისინი ცხადად და არაორაზროვნად იქნება გაწერილი.

ქირავნობის ხელშეკრულების არსებითი შემადგენელი ელემენტებია:

²  ქირის საფასური

²  ქირით სარგებლობის ვადა

²  ქირავნობის ობიექტი

რომელიმე არსებითი ელემენტის არარსებობის პირობებში, ქირის ხელშეკრულება ვერ ჩაითვლება დადებულად.

საქართველოს კანონმდებლობის თანახმად, თუკი  ბინის დაქირავების შემდეგ აღმოჩნდება, რომ  საცხოვრებელი ან ისეთ მდგომარეობაშია, რომ მისი გამოყენება მნიშვნელოვან საფრთხეს უქმნის მათ ჯანმრთელობას, დამქირავებელს შეუძლია მოშალოს ქირავნობის ხელშეკრულება ვადის დაცვის გარეშე. ეს წესი მოქმედებს იმ შემთხვევაშიც თუკი ქირავნობის ხელშეკრულებაში აღნიშნულის თაობაზე არაფერი წერია ან თუკი საპირისპირო ჩანაწერია მოცემული.

თუ გაქირავებულ ნივთს აღმოაჩნდება ნაკლი, ან წინასწარ გაუთვალისწინებელი საფრთხისაგან ნივთის დასაცავად საჭირო იქნება აუცილებელი ზომების მიღება, მაშინ დამქირავებელმა ამის შესახებ დაუყოვნებლივ უნდა აცნობოს გამქირავებელს. იმ შემთხვევაში თუკი დამქირავებელი საკუთარი სახსრებით ეცდება ნივთის ნაკლის აღმოფხვრას, გამქირავებელი ვალდებულია გადაუხადოს მას კომპენსაცია.

თქვენ, როგორც დამქირავებელი, ვალდებული ხართ, შეინარჩუნოთ ბინის ფუნქციური და ესთეტიური ღირებულება, თქვენი ბრალეულობით გამოწვეული ნებისმიერი ზიანი, ფინანსური პასუხისმგებლობის საფუძველი შეიძლება გახდეს. აღნიშნული დანაწესი არ ეხება ისეთ შემთხვევას, როდესაც სახეზეა უძრავი ნივთის ბუნებრივი ცვეთა.


საქართველოს კანონმდებლობა არაერთმნიშვნელოვნად განსაზღვრავს, რომ ბინის ქირა გადახდილ უნდა იქნეს ქირავნობის ხელშეკრულების ვადის დამთავრებისას. ხოლო, თუკი ქირის გადახდა დროის მონაკვეთებით განისაზღვრება, (მაგალითად, ყოველთვიურად ან ყოველ ორ თვეში ერთხელ) მაშინ იგი გადახდილ უნდა იქნეს დროის ამ მონაკვეთების გასვლის შემდეგ. ამდენად, თქვენ არ ხართ ვალდებული გამქირავებელს ქირის თანხა გადაუხადოთ წინასწარ და ნებისმიერი მსგავსი მოთხოვნას შეგიძლიათ კანონმდებლობის არაერთმნიშვნელოვანი ჩანაწერი "დაუპირისპიროთ".

დამქირავებლის მიერ ქირის გადაუხდელობა წარმოადგენს გამქირავებლის მიერ ქირის ხელშეკრულების  ვადამდე მოშლის საფუძველს, თუმცა კანონმდებელი ითვალისწინებას რა საცხოვრებელი სადგომის განსაკუთრებულ დატვირთვას და ადგენს, რომ  ქირის მინიმუმ სამი თვით გადაუხდელობა შეიძლება გახდეს ხელშეკრულების მოშლის საფუძველი.

ასევე, საცხოვრებელი სადგომის დამქირავებელი უფლებამოსილია ქირავნობის ხელშეკრულება ვადამდე მოშალოს, თუ იგი ერთი თვით ადრე გააფრთხილებს ამის შესახებ გამქირავებელს და შესთავაზებს მას გადახდისუნარიან და მისაღებ დამქირავებელს, რომელიც თანახმაა ქირავნობის დარჩენილ დროში იყოს დამქირავებელი.

 საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა გამქირავებელს შეუძლია მხოლოდ პატივსადები მიზეზების არსებობისას. პატივსადებია მიზეზი, თუ:

²   დამქირავებელმა თავისი სახელშეკრულებო ვალდებულებები ბრალეულად მნიშვნელოვნად დაარღვია;

²   გამქირავებელს საცხოვრებელი სადგომი სჭირდება უშუალოდ თვითონ ან ახლო ნათესავებისათვის;

²   დამქირავებელი უარს ამბობს გადაიხადოს გამქირავებლის მიერ შემოთავაზებული გაზრდილი ქირა, რომელიც შეესაბამება ბაზარზე არსებულ ბინის ქირას;

 დამქირავებელმა გამქირავებლის მიმართ ჩაიდინა ისეთი მართლსაწინააღმდეგო ან ამორალური მოქმედება, რომელიც შეუძლებელს ხდის მათ შორის ურთიერთობის შემდგომ გაგრძელებას.