უძრავი ქონებით სარგებლობის სპეციალური ფორმები

საზოგადოების ეკონომიკური ურთიერთობის რთული ხასიათიდან გამომდინარე, კანონმდებლობა უძრავი ქონების ფლობასთან დაკავშირებით სპეციალურ რეგულირებებს გვთავაზობს. საკუთრების თავისუფლად განკარგვის უფლება გარანტირებულია როგორც საქართველოს კონსტიტუციით, ასევე საერთაშორისო ხელშეკრულებებით, თუმცა ეს არ გულისხმობს იმას, რომ იგი არ ექვემდებარება შეზღუდვას. წინამდებარე ბლოგში მიმოხილული იქნება უძრავი ქონებით სარგებლობა/განკარგვასთან დაკავშირებული სპეციალური სამართლებრივი მოწესრიგებები.

უზუფრუქტი

უძრავი ნივთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს სარგებლობაში ისე, რომ იგი უფლებამოსილია, როგორც მესაკუთრემ, გამოიყენოს ეს ნივთი და არ დაუშვას მესამე პირთა მიერ მისით სარგებლობა, მაგრამ მესაკუთრისაგან განსხვავებით, მას არა აქვს ამ ნივთის გასხვისების, იპოთეკით დატვირთვის ან მემკვიდრეობით გადაცემის უფლება- უზუფრუქტი.(Usus-სარგებლობა, Fructus- ნაყოფი) ამდენად,უზუფრუქტი უძრავი ქონების სპეციალური რეგულირების ფორმაა, რომლის ფარგლებშიც, პირს აქვს უძრავი ქონებით სარგებლობისა და მისგან ნაყოფის/სარგებლის მიღების უფლება.

უზუფრუქტის მფლობელისთვის უძრავი ქონების გაქირავების ან იჯარით გადაცემისათვის საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა. უზუფრუქტის გაუქმების შემდეგ მესაკუთრე ხდება არსებული ქირავნობის ან იჯარის ურთიერთობების მონაწილე.

უზუფრუქტი შეიძლება იყოს სასყიდლიანი და უსასყიდლო. უზუფრუქტი შეიძლება არსებობდეს დროებით ან მისი მიმღების (უზუფრუქტუარის) სიცოცხლის ხანგრძლივობის მანძილზე. უზუფრუქტი უქმდება იმ ფიზიკური პირის გარდაცვალებით ან იურიდიული პირის ლიკვიდაციით, რომლის სასარგებლოდაც იყო უზუფრუქტი დადგენილი.

უზუფრუქტუარი პასუხს არ აგებს ნივთის ნორმალური ცვეთისათვის. იგი ვალდებულია აანაზღაუროს მიმდინარე ხარჯები, გაარემონტოს ნივთი, აგრეთვე იზრუნოს ნივთის ნორმალური სამეურნეო მოვლისათვის.

სერვიტუტი

მიწის ნაკვეთი ან სხვა უძრავი ქონება შეიძლება სხვა მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების მესაკუთრის სასარგებლოდ ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული), რომ ამ მესაკუთრეს უფლება ჰქონდეს, ცალკეულ შემთხვევებში ისარგებლოს ამ ნაკვეთით, ან აიკრძალოს ამ ნაკვეთზე ზოგიერთი მოქმედების განხორციელება, ანდა გამოირიცხოს დატვირთული ნაკვეთის მესაკუთრის ზოგიერთი უფლების გამოყენება სხვა ნაკვეთის მიმართ (სერვიტუტი).

პირობითად, თუკი დავუშვებთ,რომ სტრატეგიულ ობიექტამდე მისასვლელი ყველაზე მოკლე გზა სხვა პირის საკუთრებაზე გადის, შესაძლოა, რომ ეს მიწა სერვიტუტის უფლებით დაიტვირთოს. ამდენად, სერვიტუტი მიემართება კერძო პირის საკუთრებაზე საჯარო ინტერესების რეალიზებას ისე, რომ მომეტებულად არ შეილახოს მესაკუთრის ინტერესები.

თუ სერვიტუტის სათანადოდ განხორციელება მოიცავს დატვირთულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე ნაგებობასაც,მაშინ უფლებამოსილ პირს ეკისრება ამ ნაგებობის სათანადოდ მოვლის ვალდებულება.

აღნაგობა

მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება (აღნაგობის უფლება). აღნაგობის უფლების წარმოშობისა და შეძენის მიმართ შესაბამისად გამოიყენება უძრავი ნივთის შეძენის წესები,რაც გულისხმობს იმას, რომ აღნაგობის შესახებ ხელშეკრულება უნდა დაიდოს წერილობითი ფორმით და დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში. აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა ითვლება აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად და რეგისტრირდება აღნაგობის უფლების მქონე პირის საკუთრებად.

აღნაგობის უფლების მქონეს შეიძლება ხელშეკრულებით დაეკისროს საზღაურის გადახდა. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ეს უფლება განუყოფელია ნაკვეთზე საკუთრების უფლებისაგან.

თუ მხარეთა შეთანხმებით აღნაგობის უფლების გასასხვისებლად ან გასაქირავებლად საჭიროა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობა, მესაკუთრეს შეუძლია უარი თქვას ამ თანხმობის გაცემაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ საამისოდ არსებობს მნიშვნელოვანი საფუძველი.

ამდენად,საქართველოს კანონმდებლობა (კერძოდ კი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი) უძრავი ქონებით სარგებლობის სპეციალურ პირობებს ითვალისწინებს. ზუსტი ინფორმაციის ფლობა მათ შესახებ კი დაგეხმარებათ,რომ მიიღოთ ეფექტიანი გადაწყვეტილებები.