2025 წლის ივნისში თბილისის ყველაზე მოთხოვნად უბნებს შორის დიდი დიღომი და საბურთალო იყო - რა ვითარებაა უძრავი ქონების ბაზარზე?

01.08.2025 17:04:11

თბილისში უძრავი ქონების ბაზარზე ყოველთვის ხდება ცვლილებები, რომელზეც მნიშვნელოვანია საქმის კურსში იყოთ, თუ ბინის შეძენას გეგმავთ.

ჩვენს ვებგვერდზე განთავსებული განცხადებების მიხედვით ყოველთვიურად ვაფასებთ ბაზარზე არსებულ ვითარებას და გთავაზობთ სურათს, რომელიც გადაწყვეტილების მიღებაში დაგეხმარებათ.

მომხმარებელთა განცხადებები გვიჩვენებს, რომ 2025 წლის ივნისში ყველაზე მოთხოვნად უბნებს შორის დიდი დიღომი და საბურთალოა, ყველაზე მაღალი ფასი კი - ვაკეში და მთაწმინდაზე ფიქსირდება.

ყველაზე მოთხოვნად, მზარდი მოთხოვნის მქონე და ყველაზე ნაკლებად მოთხოვნად უბნებში 2025 წლის ივნისში მაისთან შედარებით 1 კვ.მ.-ზე შემდეგი ფასები იყო:

დიდი დიღომი - ივნისი: 1 306$ კვ.მ.-ზე და მაისში: 1 330$ კვ.მ-ზე. ჩვენს ვებგვერდზე განთავსებული განცხადებების საშუალო გვიჩვენებს, რომ ფასის მცირედი ზრდა ფიქსირდება.

საბურთალო - ივნისში: 1 970$; მაისში: 1 891$. განცხადებებში წარმოდგენილი ფასების თანახმად, 1-თვიან ჭრილში მცირე ზრდა ფიქსირდება.

დიდუბე - ივნისი: 1 706$; მაისი: 1 654$. ჩვენი სტატისტიკით დიდუბეში ფასის კლება ფიქსირდება.

მოცემული სტატისტიკური მონაცემები დაფუძნებულია მომხმარებელთა განცხადებებზე, რაც იმას ნიშნავს, რომ ის ჩატარებული კვლევიდან არ გამომდინარეობს.
ჩვენს ვებგვერდზე სხვადასხვა უბანში უძრავი ქონების სასურველ პერიოდში ფასის დინამიკის სანახავად მიჰყევით ბმულს.
„თიბისი კაპიტალის“ კვლევის მიხედვით, მიმდინარე წლის ივნისში დიდი დიღომი და საბურთალო დედაქალაქის უბნებს შორის გაყიდული ბინების რაოდენობით ლიდერობას ინარჩუნებს. ამასთან, 2024 წლის ივნისთან შედარებით მნიშვნელოვნად გაიზარდა მოთხოვნა კრწანისზე.
საინტერესოა, რომ მოთხოვნა შემცირდა დიდუბეში და ტრანზაქციების შესამჩნევი წლიური კლება ფიქსირდება.
ივნისში თბილისის უბნების უმრავლესობაში საშუალო გასაყიდი ფასი გასულ წელთან შედარებით გაზრდილია. ყველაზე მაღალი ფასი კვლავ ვაკესა და მთაწმინდაზე დაფიქსირდა.
კვლევებზე დაყრდნობით დეტალურად განვიხილოთ ბაზარზე არსებული ვითარება:
2025 წლის ივნისში თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი კვ.მ.-ზე 1,269 აშშ დოლარს შეადგენდა, რაც წლიურ 8%-იან ზრდას წარმოადგენს.
„თიბისი კაპიტალის“ კვლევის თანახმად, დედაქალაქში 2025 წლის ივნისში სულ 3,236 ტრანზაქცია განხორციელდა, რაც 11%-ით მეტია 2024 წლის ივნისთან შედარებით. მათივე შეფასებით, ეს ძირითადად დაბალი საბაზო ეფექტით არის გამოწვეული. რაც შეეხება ქირის ფასს, ის ივნისში კვ.მ-ზე 10.4 აშშ დოლარს შეადგენდა, რაც 11%-ით ნაკლებია 2024 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.
ჯამში თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობა ივნისის თვეში 264 მილიონი აშშ დოლარი იყო, რაც წლიურად 19%-იანი ზრდაა.
ასევე საინტერესოა გასულ თვეში გაცემული სამშენებლო ნებართვების რაოდენობაც კვადრატულ მეტრზე. კვლევის თანახმად, ბაზარზე პოტენციური მიწოდების კუთხით, 2025 წლის 6 თვეში აღნიშნული ნებართვა გაიცა 697 ათას საცხოვრებელ კვადრატულ მეტრზე, რაც წინა წლის მაჩვენებელს 17%-ით აღემატება.
ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც დედაქალაქში ბინების ფასი უმეტესად იზრდება, სამშენებლო ტერიტორიების სიმცირეა, რაც განსაკუთრებით ცენტრში, მაღალი მოთხოვნის ფონზე აძვირებს უძრავ ქონებას. თბილისის ცენტრში სამშენებლო ტერიტორიები ფაქტობრივად სრულად არის ათვისებული, ქალაქის განვითარება აქტიურად მიმდინარეობს მათ სიახლოვესა და გარეუბნებშიც. სამომავლოდ მიწის ნაკვეთების რაოდენობა კიდევ უფრო შემცირდება, რაც ფასწარმოქმნაზე გარკვეულ ზეგავლენას მოახდენს.
Galt&Taggart-ის კვლევაში ვკითხულობთ, რომ 2025 წლის II კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონება წლიურად 5,4%-ით გაძვირდა, ხოლოდ მიმდინარე წლის წინა კვარტალთან შედარებით 1%-ით გაიაფდა.
„2025 წლის ივნისში მეორად ბაზარზე გაყიდვებმა ზრდა განაგრძო და წლის ყველაზე მაღალ ნიშნულს მიაღწია, ხოლო გაყიდვები პირველად ბაზარზე, მაისში დაფიქსირებული ზრდის შემდეგ თვიურად შემცირდა“, - აღნიშნულია Galt&Taggart-ის კვლევაში.
ამასთან, 2025 წლის ივნისში, მაისში დაფიქსირებული კლების შემდეგ, პირველად ბაზარზე კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი თვიურად 0.5%-ით 1 338 დოლარამდე გაიზარდა. მეორადი ბაზრის ახალ პროექტებში კი ფასი გასულ თვესთან შედარებით 0.2%-ით გაიზარდა და 1 256 დოლარი შეადგინა.
პირველად ბაზარში მოიაზრება – სამშენებლო კომპანიების/დეველოპერების მიერ გაყიდული უძრავი ქონება, რაც შეეხება მეორადი ბაზრის ახალ პროექტებს, ამ შემთხვევაში იგულისხმება – ინდივიდუალური მესაკუთრის მიერ გაყიდული უძრავი ქონება 2013 წლის შემდეგ გაცემული სამშენებლო ნებართვით აშენებულ პროექტებში.
ახალი და ძველი ბინების გაყიდვების შედარება
„თიბისი კაპიტალის“ კვლევის თანახმად, 2025 წლის ივნისში ახალი ბინების გაყიდვების რაოდენობამ 680 შეადგინა, წლიურ ჭრილში კი 10%-ით გაიზარდა. რაც შეეხება ძველ ბინებს, განხორციელებული ტრანზაქციების რაოდენობა 2556 იყო. გასულ რამდენიმე თვესთან შედარებით, ახალი ბინების წილი ჯამურად გაყიდული ბინების რაოდენობაში გაიზარდა და 21%-ს გაუტოლდა.
საინტერესოა, რომ 2025 წლის ივნისში 2024 წლის ივნისთან შედარებით მნიშვნელოვნად გაზრდილია ჯამურ ტრანზაქციებში იმ ბინების წილი, რომელთა ფასი კვ,მ.-ზე 900 აშშ დოლარს აღემატება. რაც შეეხება ბინებს, რომელთა ფასიც კვ.მ.-ზე 900 აშშ დოლარზე დაბალია, მათი წილი ჯამურ გაყიდვებში წლიურად 14 პროცენტული პუნქტით არის შემცირებული. მაღალი საფასო სეგმენტის ბინების წილი კი მთლიან ტრანზაქციებში 28%-ს შეადგენს, რაც წლიურ ჭრილში 6%-ით გაზრდილი მაჩვენებელია.
როგორი იყო 2025 წლის ივნისში მოთხოვნა ბინებზე ფართობის მიხედვით?
აღნიშნული კვლევა გვაჩვენებს, რომ 50-დან 75 კვ.მ.-მდე ფართობის მქონე ბინების წილი ჯამურ გაყიდვებში 44%-ს შეადგენს და კვლავ უდიდესი წილის მქონე კატეგორიად ნარჩუნდება. აღნიშნულ ფართობს უძრავი ქონების სექტორში წამყვანი პოზიცია უჭირავს. რაც შეეხება უფრო დიდ, 125 კვ.მ.-ზე მეტი ფართის მქონე ბინებს, მათი წილი დაბალია და მხოლოდ 4%-ს შეადგენს. იგივე ტენდენციაა ჩვენს უძრავი ქონების ვებგვერდზე, SS.ge-ზეც, სადაც მომხმარებლები შეძენის მიზნით ძირითადად 50-დან 75 კვ.მ.-მდე ბინებს ეძებენ.
შევაჯამოთ 2025 წლის ივნისში თბილისში არსებული უძრავი ქონების ფასები და გაყიდვები:
კვლევებითა და ჩვენი მონაცემებით ივნისში თბილისში გაყიდული ბინების რაოდენობა და მათი ღირებულება გაიზარდა, ქირა კი შემცირდა. ფაქტორები, რამაც შეიძლება ფასების ზრდაზე ზეგავლენა მოახდინოს, არის როგორც აღვნიშნეთ, მიწის ნაკვეთების სიმცირე, ასევე მშენებლობის ღირებულების ზრდა, დედაქალაქში უძრავ ქონებაზე არსებული სტაბილურად მაღალი მოთხოვნა, ეროვნული ბანკის მონეტარული პოლიტიკა და ინფლაცია და დეველოპერების მცდელობა, შეინარჩუნონ მაღალი ფასი.
ინფლაცია და ეროვნული ბანკის მონეტარული პოლიტიკა მნიშვნელოვან ზეგავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზარზე. მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი განსაზღვრავს, მოიმატებს თუ არა იპოთეკური სესხის პროცენტი ლარში გაცემულ სესხებზე, რომელიც პირდაპირ არის მიბმული ეროვნული ბანკის რეფინანსირების განაკვეთზე.
ეროვნულმა ბანკმა რეფინანსირების განაკვეთი 2025 წლის იანვრიდან ივნისის ჩათვლით ერთ ნიშნულზე, 8%-ზე შეინარჩუნა, რაც იმას ნიშნავს, რომ იპოთეკური სესხის პროცენტი უცვლელი დარჩა. მათივე განცხადებით, ინფლაცია კვლავ მიზნობრივ, 3-პროცენტიან მაჩვენებელთან ახლოს ნარჩუნდება.
იქიდან გამომდინარე, რომ ეკონომიკა ცოცხალი ორგანიზმია და ნებისმიერ ცვლილებაზე რეაგირებს, ნებისმიერი პოლიტიკური თუ მსხვილი კერძო კომპანიების გადაწყვეტილება (მაგალითად, ბანკების მიერ მშენებლობის დაფინანსების შეცირება) პირდაპირ აისახება უძრავი ქონების ბაზარზე.