რა განსაზღვრავს კვადრატული მეტრის ღირებულებას მშენებარე სახლებში

მშენებარე სახლების უმეტესობა ძალიან ჰგავს ერთმანეთს, მაგრამ ამავდროულად მათი ფასი ერთმანეთისგან ძალიან განსხვავდება. კვადრატულ მეტრის საბოლოო ღირებულებაზე გავლენას მრავალი ფაქტორი ახდენს, ყველაზე მნიშვნელოვანი სახლის ადგილმდებარეობაა, ასევე საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის ტექნოლოგია და სხვა მიზეზები.

ბინის ფასს გამყიდველი ადგენს და თუ ძველი ბინის შემთხვევაში ეს მესაკუთრეა, რომელსაც შეიძლება სახლი მემკვიდრეობით გადასცემოდა და რაიმე ხარჯი არ გაუწევია, ახალაშენებული და მშენებარე ბინების შემთხვევაში მესაკუთრე თავდაპირველად დეველოპერია, რომელიც გასაყიდი ქონების ფასს თვითღირებულებასთან ერთად ადგენს. მას სურს სრულად დაფაროს ხარჯები და მიიღოს მოგება.

ხარჯების ძირითად ნაწილს სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები წარმოადგენს. რომელიც შეიძლება ფასის 50% -ზე მეტს შეადგენდეს. ის მოიცავს არამხოლოდ მასალებს, არამედ სამშენებლო ტექნიკის დაქირავებას ან შეძენას, საინჟინრო ქსელების მოწყობას, ასევე მოიცავს ხელფასს. საშუალოდ, 16%-მდე მიდის შენობის ინტერიერის გაფორმებაზე, კიდევ 15% არის პროექტის განვითარება, მიწის შეძენა ან იჯარა, ასევე მუნიციპალური გადასახადები სამშენებლო სამუშაოების განხორციელების უფლებისთვის. საპროექტო და კვლევითი სამუშაოები, დაზღვევა, გამწვანება, რეკლამა - ყველა დარჩენილი ხარჯი.

ფასის ზრდას, ყველაზე მეტად უძრავ ქონებაზე გაზრდილი მოთხოვნა იწვევს. გამოცდილებიდან გამომდინარე, მშენებარე სახლში ბინების ფასები დაახლოებით თვეში ერთხელ იზრდება, მაგრამ ეს არ ეხება ყველაზე პოპულარულ საცხოვრებელ კომპლექსებს, აქ ფასი შეიძლება უფრო მალეც გაიზარდოს. ყოფილა შემთხვევები, როდესაც აპარტამენტებზე მაღალი მოთხოვნის შემჩნევისას, დეველოპერს დღეში რამდენჯერმეც შეუცვლია ფასი! ბინის ღირებულებაზე, ასევე, მოქმედებს ვალუტის გაცვლითი კურსი და უფრო მაღალი იპოთეკური განაკვეთები. დეველოპერები ძალიან სწრაფად რეაგირებენ მიმდინარე ცვლილებებზე და ერგებიან გარემოს.

რატომ არის მეზობელ სახლებში ბინების ღირებულება განსხვავებული? უპირველეს ყოვლისა, ფასი დამოკიდებულია საცხოვრებელი კომპლექსის კლასზე. დეველოპერი თავად განსაზღვრავს მას და თავად წყვეტს რას ააშენებს - ბიზნეს კლასის საცხოვრებელს, ეკონომს თუ ელიტარულ საცხოვრებელს. მიიჩნევა, რომ კლასი დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენი დამატებითი კომპონენტი დაერთვება ამ საცხოვრებელ კომპლექსს - კეთილმოწყობილი ეზო, პარკინგი, სათამაშო მოედანი და სხვა.

სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები და მოპირკეთება

ბინის ღირებულებას შეადგენს ყველა მასალის ღირებულება, რომელსაც ემატება სახლის აშენების დრო. რაც უფრო მოკლეა მშენებლობის დრო, მით უფრო სწრაფად მიიღებს დეველოპერი თავის ფულს, ამიტომ აუცილებელია გავითვალისწინოთ რა ტექნოლოგიაა გამოყენებული სახლის მშენებლობაში. ზოგადად მიღებულია, რომ ყველაზე ბიუჯეტური ვარიანტი ასაწყობი მონოლითური სტრუქტურაა, ანუ პანელები, მათი მიღება პირდაპირ ქარხნიდან ხდება, რის შემდეგაც უბრალოდ აწყობენ კონსტრუქციას.

ბინის ფასზე გავლენა, ასევე შეიძლება, იქონიოს კორპუსის იერსახემ - ფასადის მოპირკეთებამ. ელიტურ და ბიზნეს კლასში შედის დეკორატიული აგურით გაფორმებული სახლები.

ბინის გეგმარება

დეველოპერებმა დიდი ხანია დაადგინეს, რა ტიპის განლაგებაა ბაზარზე მოთხოვნადი, ადვილად გასაყიდი, მაგრამ მიუხედავად ამისა, ის კვლავ რჩება ხარჯებზე გავლენის მოხდენის ერთ-ერთ ფაქტორად. ტერასებიანი ბინები, რომლებიც ზედა სართულებზე მდებარეობს, მათ მფლობელებს განსაცვიფრებელ ხედებით ტკბობის შესაძლებლობას მისცემს. მაგრამ ტერასის გამო დამატებითმა გადასახადმა შეიძლება 15%-ს მიაღწიოს, ეს ყველაფერი დამოკიდებულია მის ფუნქციონალურობაზე და ბინის მთლიან ფართობთან შეფარდებაზე. დუპლექსის ტიპის ბინას ავტომატურად ემატება საერთო ღირებულების 7-10%. თუ თქვენ კარგ ხედიანი ბინა გინდათ, მაშინ საუკეთესო ვარიანტი კუთხის ბინაა, მაგრამ ამ შემთხვევაშიც, მზად უნდა იყოთ, რომ ამ 5%-ით უფრო ძვირს გადაიხდით.

სართული და ხედი

ჩვენ ადრე მიჩვეულები ვიყავით, რომ ბინა ბოლო სართულზე ცხოვრება ნიშნავდა სახურავს, საიდანაც წვიმისას წყალი ჟონავს, არ მუშაობს ლიფტი და ჩნდება სხვა პრობლემები, მაგრამ დღეს ეს ასე აღარ არის. ახალ კორპუსებში, ზედა სართულებზე სახურავიდან აღარ გაჟონვას წყალი, პირიქით, ეს უპირატესობას მოგანიჭებთ გქონდეთ უკეთესი ხედი და რაც ყველაზე მთავარია, თქვენს ზევით მეზობლები არ იქნებიან, გადაიხდიდით ამისთვის დამატებით ფულს? ვინ არ გადაიხდის. კორპუსის კლასიდან  გამომდინარე 15-30% დაემატება ასეთ შემთხვევაში.

სხვათა შორის, პირველი და მეორე სართულები ახლა ღირებულების მინუს 5%-ია. ფანჯრიდან ცუდი ხედი ანალოგიურ ეფექტს იწვევს. მაგალითად, სასაფლაოზე, ნაგავსაყრელზე ან რკინიგზაზე, ამ შემთხვევაში შეგიძლიათ 10%-მდე ფასდაკლების იმედი გქონდეთ.

ინფრასტრუქტურა

კვადრატული მეტრის ღირებულებაზე აუცილებლად აისახება არსებული ინფრასტრუქტურა, რამდენად მოსახერხებელია გადაადგილება, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და უბნის პრესტიჟულობა. ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა მიმდებარედ მეტროსადგურების და საზოგადოებრივი ტრანსპორტის მარშრუტების არსებობას ნიშნავს. ახლომდებარე სავაჭრო-გასართობი ცენტრებისა და სხვა სოციალური ინფრასტრუქტურის არსებობა, ავტომატურად, 15-20%-ით ზრდის ბინის ფასებს.

წყალსაცავთან, ტყიან ტერიტორიასთან ან რაიმე მსგავსთან სიახლოვეც, ასევე ფასის ზრდას იწვევს.

საცხოვრებლის კლასი

სხვადასხვა კლასის საცხოვრებელ კომპლექსებში განთავსებული ზუსტად ერთნაირი აპარტამენტები, სხვადასხვა ფასის იქნება. აქ არ არის საუბარი ინტერიერის დიზაინზე, არამედ გარეგნულ მახასიათებელზე და შინაარსზე. მაგალითად, ერთი კომპლექსის ეზოში არის სათამაშო მოედანი, ხოლო მეორის ეზოში არის გაზონი, პარკინგი, ლანდშაფტის საინტერესო დიზაინი, ასევე უკვე აღნიშნული, სათამაშო მოედანი და დამატებით 24-საათიანი დაცვა. ძნელი მისახვედრი არ არის, რომელ მათგანში იქნება ბინების ფასი უფრო მაღალი.

პირველადი რემონტი

თეთრი კარკასის მდგომარეობა უკვე ნიშნავს ღირებულების სულ მცირე 3%-ით მეტს და რაც უფრო მეტი რამე შედის ამაში, ფასიც შესაბამისად იზრდება. გასწორებული კედლები, ჭერი და იატაკი, გაყვანილობა და საინჟინრო ქსელების დამონტაჟება უკვე 8%-ით მეტის გადახდას ნიშნავს.

დეველოპერის სანდოობა

სანდო დეველოპერი იმის გარანტიაა, რომ საცხოვრებელი კომპლექსი დროულად შევა ექსპლუატაციაში, სამუშაოები სათანადო ხარისხით ჩატარდება  და ყველ პირობა განხორციელდება, რაც სარეკლამო ბუკლეტში იყო აღნიშნული. რამდენი დაუმთავრებელი კორპუსი გინახავთ? თბილისში „არაშენდას“ სახელით უბანიც კი არსებობს, ასევე შეგვიძლია 2000-იანების დასაწყისის ერთი ცნობილი დეველოპერული კომპანიაც გავიხსენოთ, გახმაურებული სასამართლო პროცესებით და დაპატიმრებებით. ეს, სწორედ მაშინ ხდება, როდესაც არაკეთილსინდისიერ მშენებელს ვენდობით. აქედან გამომდინარე, დეველოპერის რეპუტაცია პირდაპირ გავლენას ახდენს მზა კვადრატული მეტრის ღირებულებაზე.

იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერს აქვს ჩაუბარებელი ან დაგვიანებული ობიექტები, სახელშეკრულებო ვალდებულებების დარღვევა, უხარისხო სამუშაოები, მაშინ ასეთი დეველოპერისგან უძრავი ქონების შეძენა, მაშინაც კი თუ დაბალ ფასს გთავაზობთ, საერთოდ არ ღირს.

თუ დეველოპერს ბაზარზე მდიდარი გამოცდილება აქვს, დასრულებული პროექტებისა და ექსპლუატაციაში შესული სახლების სია მუდმივად იზრდება. ასეთი დეველოპერი ბაზარზე შემოდის ბინებით, რომელთა ფასები კვადრატულ მეტრზე უკვე 10%-ით მაღალია, ვიდრე კონკურენტების შემთხვევაში იქნებოდა.

როგორ შეგვიძლია დავზოგოთ ფული

წინასწარ შეძენა. ყველაზე საიმედო საშუალება უძრავი ქონების შეძენა შეიძლება იყოს, მშენებლობის ადრეულ ეტაპებზე. ასე 30%-მდე შეგიძლიათ დაზოგოთ, მაგრამ მოგიწევთ მშენებლობის დასრულებას 1-2 წელი ელოდოთ.

სეზონურობა. მაისში და ზაფხულის განმავლობაში უძრავი ქონების ბაზარზე ყოველთვის იკლებს აქტივობა. მოთხოვნა ეცემა, რაც იმას ნიშნავს, რომ ფასდაკლებით შეგიძლიათ იპოვოთ კარგი ვარიანტები. იგივე პრინციპი არ მუშაობს ახალ წელს, ამ დროს, პირიქით, ყველაზე მეტი ბინა იყიდება.

დიდი ფართობის ბინები. მიუხედავად იმისა, რომ სტუდიოს ტიპის ბინა ნაკლებ კომფორტს გთავაზობთ, კვადრატული მეტრის ღირებულება ასეთ ბინებში, მაინც უფრო მეტი გამოდის და შეიძლება სულ რამდენიმე ათასით მეტის გადახდა მოგიწიოთ ბევრად დიდ ბინაში.

პროექტით შერჩევა. თუ დამატებითი სიკეთეები თქვენთვის მნიშვნელოვანი არ არის, ან მხოლოდ გასაქირავებლად გინდათ ბინა, მაშინ ის პროექტის მიხედვით შეარჩიეთ. ასე ბევრად უკეთესი განლაგების და უფრო მეტი ფართობის ბინას შეიძენთ შედარებით ნაკლებ ფასად.