რატომ და როგორ უნდა შევაფასოთ უძრავი ქონება? – SS.GE-ის კითხვებს ლევან მამნიაშვილი პასუხობს

როდესაც უძრავი ქონების შეძენაზე ვფიქრობთ და არჩევანს რამდენიმე თანაბარმნიშვნელოვან ქონებას შორის ვაკეთებთ, ჩვენთვის ყველაზე მიმზიდველი ის არის, რომლის ღირებულებაც შედარებით უფრო დაბალია. ხოლო, როცა უძრავი ქონების გაყიდვას ვფიქრობთ, სიტუაცია აბსოლუტურად პირიქითაა, რაც უფრო მეტს გადაგვიხდიან, მით უკეთესი - რეალობა კი ერთია. განსაკუთრებული გამონაკლისების გარდა, უძრავ ქონებას, საბაზრო ღირებულებაზე დაბალ ფასად არავინ არ გაყიდის და იმაზე მეტსაც არავინ გადაიხდის, რაც ღირს. ამ მოლოდინს, კი საქართველოში რუსეთის მოქალაქეების დიდი ნაკადის შემოსვლა ამძაფრებს.

რატომ და როგორ უნდა შევაფასოთ უძრავი ქონება? - და რა გავლენა აქვს ბაზარზე, რუსეთის მოქალაქეების უხვ შემოდინებას - სტატიაში, აღნიშნულ თემასთან დაკავშირებით, SS.GE-ის კითხვებს პროფესიონალი შემფასებელი, ლევან მამნიაშვილი უპასუხებს.

ლევანს აქვს 13 წლიანი სამუშაო გამოცდილება შეფასების სფეროში. მუშაობდა სხვადასხვა პოზიციებზე, როგორც საჯარო და საფინანსო, ასევე კერძო სექტორში, ქონების შეფასების განხრით. მათ შორის ერთ-ერთი კომერციული ბანკის შეფასების განყოფილების ხელმძღვანელის, ასევე საერთაშორისო სდპ სტატუსის მქონე აუდიტორული კომპანიის შეფასების დეპარტამენტის უფროსის პოზიციებზე.
ლევან მამნიაშვილი არის საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სსიპ აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ცენტრის მიერ აკრედიტებული ორგანოს „შემფასებელთა და ექსპერტთა პროფესიული განვითარების ცენტრის“ მიერ აღიარებული, სერტიფიცირებული შემფასებელი, საქართველოს დამოუკიდებელ შემფასებელთა საზოგადოების წევრი.

SS.GE | როგორ უნდა შევაფასოთ და რისთვის უნდა შევაფასოთ საცხოვრებელი უძრავი ქონება?

საცხოვრებელი უძრავი ქონება, ისევე როგორც ნებისმიერი სხვა ქონება, უნდა შეაფასოს შესაბამისი სექტორის (უძრავი, მოძრავი და ბიზნესის) სერტიფიკატის მქონე შემფასებელმა. ადრეულ პერიოდში მიღებული იყო, რომ ქონებას (აქტივს) აფასებდა „აუდიტორი,“ ან უძრავი ქონების აგენტი ე.წ. მაკლერი. სამწუხაროდ საზოგადოებაში ეს სტერეოტიპი მცირე დოზით კიდევ არის შემორჩენილი, თუმცა ვფიქრობ, საშემფასებლო საქმიანობაში მონაწილე პირების აქტიური ჩართულობით და შესაბამისი კანონის მიღებით შემფასებლის, როგორც დამოუკიდებელი პროფესიის ცნობადობა ამაღლდება. რაც შეეხება უშუალოდ თქვეს კითხვას, ნებისმიერ დაინტერესებულ პირს ვურჩევდი ჩაატაროს ე.წ. „ბაზრის კვლევა,“ შეარჩიოს რამდენიმე შემფასებელი ან საშემფასებლო მომსახურების გამწევი კომპანია, რომელთაგან გარდა იმისა, რომ გამოარკვევს მომსახურების ღირებულებას, ასევე კონკრეტული ჩაკითხვებით მიიღოს შემდეგი სახის ინფორმაცია - რა არის მნიშვნელოვანი ფაქტორი ბინის ღირებულების განსაზღვრისას, რა ეტაპების გავლა მოუწევს შემფასებელს, რა მეთოდოლოგიით აპირებს ღირებულების დადგენას და ა.შ. მიიღოს გარკვეული ინფორმაცია, უშუალოდ შემფასებლის გამოცდილების შესახებ.
შეფასება სხვადასხვა მიზნობრიობით შესაძლოა დასჭირდეს დამკვეთს: სასამართლოში წარსადგენად, ფინანსური ანგარიშგებისთვის, ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციებისთვის, საგადასახადო მიზნებისთვის და ა.შ. მაგალითად ამ პერიოდში მოთხოვნაა ხოლმე ფიზიკური პირის ქონების დეკლარაციისთვის უძრავი ქონებისთვის ღირებულების განსაზღვრაზე, რომელიც ყოველი საანგარიშო წლის 1-ელ ნოემბერს სრულდება.

SS.GE | რა ფაქტორები ახდენს გავლენას ბინის ღირებულებაზე?

ბინის ღირებულებაზე უამრავი ფაქტორი ახდენს გავლენას, მათ შორის შეიძლება სამი ძირითადი ჯგუფი გამოიყოს:
1. ბინის ფიზიკური მახასიათებლები: მაგ. ფართობი, სართული, მდგომარეობა, მიმდებარე ტერიტორიის კეთილმოწყობა, მიღწევადობის სიმარტივე (იგულისხმება ტრანსპორტი) და სხვა;
2. მეორე ჯგუფი არის მოთხოვნა-მიწოდების ჯაჭვი, ბოლო პერიოდში გაზრდილია ბინებზე მოთხოვნა ინვესტირების მიზნებისთვის, ასევე მიგრაციის ზრდამაც ხელი შეუწყო მოთხოვნის გაზრდას;
3. გარე ფაქტორები: მაკრო ეკონომიკური მაჩვენებლები, ინფლაცია, მშენებლობაში გამოყენებული მასალების ფასები, მშენებლობის რეგულაციების ცვლილება და სხვა.

SS.GE | როგორია საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების დინამიკა რუსეთ-უკრაინის ომამდე და ომის შემდეგ?

რუსეთ-უკრაინის ომამდე, პოსტ პანდემიის პერიოდში უძრავი ქონების ფასებმა საგრძნობლად იმატა ძველ პერიოდთან შედარებით, ეს უფრო თბილისის მიმდებარე ტერიტორიებზე სააგარაკე მიწის ნაკვეთებზე აისახა, თუმცა საცხოვრებელი ბინების ღირებულებასაც ჰქონდა მატება.

რუსეთ-უკრაინის ომის დაწყების შემდეგ, ქვეყანაში გაზრდილი მიგრაციის შედეგად უძრავ ქონებაზე მოთხოვნამ მოიმატა, ასევე მომატებული იყო სამშენებლო ხარჯები, რაც მოგეხსენებათ უძრავი ქონების ფასს დამატებით ზრდის. მომატებული იყო ასევე ბინის გაქირავების ფასებიც. თუმცა 2023 წლის მეორე ნახევრიდან ზრდის ტემპი გაყიდვის სეგმენტზე შემცირდა 2022 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით და გაქირავების სეგმენტზე ფასმა მცირეოდენით, თუმცა კლება უკვე დაიწყო.

SS.GE | რა გავლენა აქვს რუსეთის მოქალაქეების სიმრავლეს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე?

იქიდან გამომდინარე, რომ მიგრანტების დიდი ნაკადი, ერთბაშად შემოვიდა ქვეყანაში, მოთხოვნა ბინებზე მკვეთრად გაიზარდა, რამაც გამოიწვია როგორც ძველი აშენებულ ისე ახალ აშენებული ბინების ფასების ზრდა. გარკვეული პერიოდი, ბინების მიწოდება მკვეთრად ჩამორჩებოდა გაზრდილ მოთხოვნას, თუმცა დღეისათვის ნაკადის შემცირებამ და მეორეს მხრივ დეველოპერების მიერ გაზრდილმა მიწოდებამ ბალანსი აღადგინა. მიმდინარე ეტაპზე, ბინების და ზოგადად უძრავი ქონების ფასების სტაბილური ზრდა მაინც ფიქსირდება და ეს სამომავლოდაც აუცილებლად გაგრძელდება.

SS.GE | რას ურჩევდით მას, ვისაც უახლოეს მომავალში ბინის შეძენა სურს?

ამ შემთხვევაში არ ვიცი ჩემი სიტყვიერი რჩევა რამდენად გამოადგება, თუმცა ვურჩევდი, რომ ვინც ფიქრობს უახლოეს მომავალში ბინის შეძენას, აუცილებლად შეიძინოს, ვინაიდან ფასები უძრავ ქონებაზე კიდევ მოიმატებს, რადგან ეს გარდაუვალი პროცესია.