რა უნდა გაითვალისწინოთ თბილისში ბინის შეძენისას? – „საკურა ფროფერთის“ დამფუძნებლის, ვიქტორია საკუროვას რჩევები

„საკურა ფროფერთის“ დამფუძნებელი ვიქტორია საკუროვა 

• ვიქტორია, ზოგადად როგორ შეაფასებთ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარს, რა ტენდენციებია ახლა მოთხოვნა-მიწოდებასა და ფასებთან დაკავშირებით?

ზოგადი სურათი რომ შევაფასოთ, დღეს თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე სტაბილური ვითარებაა.  მეორად უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდება უფრო ნაკლებია, ვიდრე მოთხოვნა. ეს ეხება როგორც საცხოვრებელ, ასევე კომერციულ უძრავ ქონებას. ცოტა განსხვავებული ვითარება გვაქვს პირველად უძრავი ქონების ბაზარზე,  სადაც დეველოპერები ერთმანეთს  კონკურენციას  კომფორტული გადახდის პირობებით უწევენ, მაგალითად, პირველადი შენატანის ან მშენებლობის დასრულებამდე თანხის 15-20%-ის გადანაწილებით და სხვა. 

რომ შევაჯამოთ, მეორად ბაზარზე გვაქვს უფრო მეტი მოთხოვნა, ვიდრე მიწოდება, პირველად ბაზარზე კი  ძალიან დიდი მიწოდება გვაქვს, მაგრამ ასევე ძალიან დიდია მოთხოვნაც. 

რაც შეეხება ტენდენციებს, მოსალოდნელია, რომ კომერციულ უძრავი ქონების ბაზარზე კვლავ მწირი მიწოდება იქნება, ხოლო მოთხოვნა გაიზრდება. 

რაც შეეხება პირველად ბაზარზე მიწოდებას, ახლა  ბევრი მშენებლობა სრულდება და დიდი რაოდენობით ბინა იქნება გასაყიდი, თუმცა არ ვარ დარწმუნებული, რომ არსებული მოთხოვნა დაკმაყოფილდება, მაგრამ გარკვეულად დაბალანსდება. 

ასევე უნდა ველოდოთ, რომ ახალი ბინები შედარებით მაღალი ღირებულებით გამოვა გასაყიდად, ვიდრე დღეს მეორად უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული შეთავაზებებია. საბოლოო ჯამში შეიძლება, ფასების ოდნავ ზრდა დავინახოთ, რაც დეველოპერების მხრიდან ცალსახად კომფორტული პირობების შეთავაზების ხარჯზეა გაკეთებული. 

• რა ტიპის უძრავ ქონებაზეა მოთხოვნა გაზრდილი და დედაქალაქის რომელ უბნების მიმართ არის ყველაზე მაღალი ინტერესი? 

მოთხოვნა გაზრდილია როგორც კომერციულ, ასევე მეორად საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე. მაღალია ინტერესი ვაკე-საბურთალოს ტერიტორიის მიმართ. ყველაზე დიდი მოთხოვნა კი საბურთალოზეა, რომელიც ვერ აკმაყოფილებს მიწოდებას ანუ ახალ კორპუსებში გასაყიდი მეორადი ბინების დეფიციტი გვაქვს. 

რაც შეეხება სამომავლო ტენდენციებს, აღნიშნული უბნები ყოველთვის მოთხოვნადი დარჩება, ინტერესი გაიზრდება გარეუბნების მიმართ. მაგალითად, კრწანისში საკმაოდ სწრაფად მიმდინარეობს განვითარების პროცესი და ფასებიც ძალიან გაზრდილია. ახალი პროექტები იგეგმება ისანშიც. 

• რა ფაქტორების გათვალისწინებით იღებს დღეს მომხმარებელი უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილებას?

მომხმარებელი კიდევ უფრო მოთხოვნადი გახდა, დეველოპერებმაც გააუმჯობესეს ხარისხი და ვფიქრობ, რომ ეს არის მოთხოვნისა და მიწოდების ერთიანი შედეგი. დრო დადგა, საქართველოც აჰყოლოდა მსოფლიო ტენდენციებს. 

დღეს, მსოფლიოში წამყვანი ტენდენციაა სპორტული ინფრასტრუქტურის, მათ შორის პადელის კორტების მოწყობა და ჩვენთანაც უკვე ითვალისწინებენ ამ კომპონენტს. ყველა დეველოპერი ცდილობს,  მაქსიმალურად მეტი მომხმსახურება ჰქონდეს მობინადრეს შენობაში. 

მომხმარებლები ითხოვენ ხარისხს და კომპანიებმაც დაიწყეს მათ ინფორმირებაზე ზრუნვა. ხშირად შეგხვდებათ საინფორმაციო კამპანიები სამშენებლო მასალებთან და ხარისხთან დაკავშირებით. მაგალითად, რა არის ვენტილირებადი ფასადი, რა განსხვავებაა ლიფტების ბრენდებს, ალუმინის კარ-ფანჯრებსა და სხვა მასალის კარ-ფანჯრებს შორის, რა განსხვავებაა ხმის იზოლაციის სისტემებს შორის. 

დღეს მომხმარებელი მეტს ფიქრობს ენერგოეფექტურობაზე, უსაფრთხოებაზე, ფასადზე, რასაც ადრე ნაკლებად აქცევდა ყურადღებას. 

• თქვენი რეკომენდაციით, რა ნიუანსებს უნდა მივაქციოთ ყურადღება ბინის შეძენისას?

ბინის შეძენისას აუცილებლად უნდა მივაქციოთ ყურადღება რამდენიმე კრიტერიუმს: 

• თუ ეს არის მეორადი ბინა, აუცილებლად უნდა ვნახოთ, აქვს თუ არა ამონაწერი ანუ საკადასტრო აქვს თუ არა მინიჭებული.  გვაქვს შემთხვევები, სადაც მეორად ბინაზე საკადასტროც კი არ არის მინიჭებული და სანდოობის საკითხი ეჭვქვეშ დგება;

• უნდა შევამოწმოთ, დაყადაღებულია თუ არა ქონება. ამაში ამონაწერი მარტივად დაგვეხმარება;

• აუცლებლად უნდა მივაქციოთ ყურადღება დეველოპერის ისტორიას, რადგან პროექტი შეიძლება 5 წლის წინ იყოს აშენებული, მაგრამ შენობას ხარვეზები ჰქონდეს;

• უნდა გადამოწმდეს, როგორი განაშენიანება იგეგმება მიმდებარედ.

ეს ყველაფერი შეგიძლიათ კვალიფიციური აგენტის დახმარებით გააკეთოთ, რომელიც უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ყველა დეტალის გადამოწმებაში დაგეხმარებათ. 

• ასევე, როგორ უნდა დააგდინოს მომხმარებელმა, რამდენად შესაბამისობაშია ბაზარზე არსებულ ვითარებასთან კონკრეტული უძრავი ქონების ფასი?

ქონების სწორი ღირებულების დასადგენად რამდენიმე გზა არსებობს: 

1. კვალიფიციურ აგენტთან კონსულტაცია; 

2. შემფასებლის მომსახურებით სარგებლობა, რომელიც დაახლოებით 2 დღეში მიაწვდის დასკვნას; 

3. ss.ge-ის ფასების კალკულატორი, რომელიც საშუალო ფასს განთავსებულ განცხადებებზე დაყრდნობით დაგითვლით.

• უკვე უძრავი ქონების შეძენის შემდეგ, რა შეცდომები შეიძლება დავუშვათ და როგორ ავირიდოთ ისინი თავიდან?

უძრავი ქონების შეძენის შემდეგ ძირითადი დაშვებული შეცდომები არის არასწორი სარემონტო გუნდის შერჩევა. ჩემი აზრით, ყველაზე დიდი გამოწვევა მათთვის, ვინც კარკასულ ქონებას ყიდულობს, სწორედ ეს არის. 

იმისათვის, რომ ყველა დეტალთან დაკავშირებით ინფორმირებულები ვიყოთ, უნდა გავარკვიოთ, როგორია შენობის მომსახურება და ვინ არის მასზე პასუხისმგებელი. აღნიშნულ მომსახურებებს შორის არის ლიფტი, დასუფთავება, დაცვა, კონსიერჟი და სხვა. ასევე კარგი იქნება, თუ ჩამოთვლილ დეტალებზე უძრავი ქონების შეძენამდეც გვექნება ინფორმაცია.