თბილისში ბინის ფასები კიდევ გაიზრდება თუ ბაზარი დასტაბილურდა?

თვითღირებულების ფაქტორი - ფასების ზრდის რეალური მიზეზი 

მთავარი მიზეზი, რის გამოც თბილისში ბინის ფასების რადიკალური კლება (ეგრეთ წოდებული ბუშტის გასკდომა) მოსალოდნელი არ არის, სამშენებლო სექტორის შიდა, სტრუქტურული ხარჯებია. ბაზარზე ფასი ვერ ჩასცდება იმ ნიშნულს, რაც დეველოპერს ფიზიკურად უჯდება კვადრატული მეტრის აშენება.

“საქსტატის“ უახლესი მონაცემებით, მშენებლობის ღირებულების ინდექსი 2022 წლის თებერვალთან შედარებით 26%-ით არის გაზრდილი. მხოლოდ მიმდინარე წლის მარტში, წინა თვესთან შედარებით, ინდექსი 1.9%-ით გაიზარდა. ეს მკვეთრი ნახტომი ორმა ძირითადმა ფაქტორმა განაპირობა:

• სატრანსპორტო და ენერგორესურსების ხარჯები: საწვავისა და ელექტროენერგიის კატეგორიაში ფასები ერთ თვეში 7.7%-ით გაიზარდა.

• სამუშაო ძალის დეფიციტი: სექტორში დაქირავებით დასაქმებულთა საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასი წლიურად 2.7%-ით გაიზარდა. კვალიფიციური კადრების დეფიციტის გამო, დეველოპერებს მუშახელის ანაზღაურების მუდმივად ზრდა უწევთ. ამას ემატება გადამზადების ხარჯებიც - მუდმივად განვითარებად სამშენებლო სექტორში ახალი მასალები და ტექნოლოგიები სწრაფად იცვლება, რაც მუშახელის რეგულარულ გადამზადებას და ტრენინგს მოითხოვს. 

ამ ადგილობრივ გამოწვევებს ემატება გლობალური ფაქტორებიც. დეველოპერული კომპანიების გენერალური დირექტორები აღნიშნავენ, რომ ახლო აღმოსავლეთში მიმდინარე კონფლიქტების ფონზე, საერთაშორისო ლოჯისტიკა გართულდა. ეს პირდაპირ აისახება იმპორტირებული სამშენებლო მასალების თვითღირებულებაზე. როდესაც მიწა, მასალები, ენერგორესურსები და მუშახელი ძვირდება, გასაყიდი ფასის კლება ფიზიკურად შეუძლებელი ხდება.

სამშენებლო ნებართვების კლება: მიწოდება მცირდება

ეკონომიკის საბაზისო კანონია, როდესაც ბაზარზე პროდუქტის მიწოდება იკლებს, მოთხოვნა კი სტაბილურია, ფასი გარდაუვლად იზრდება. უძრავი ქონების ბაზარზე კი ზუსტად ეს მდგომარეობაა.

Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, თბილისში გაცემული სამშენებლო ნებართვების საცხოვრებელი ფართობი ზედიზედ მე-6 თვეა წლიურ ჭრილში მცირდება. 2026 წლის პირველ კვარტალში გაცემული ნებართვების მოცულობა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით მკვეთრად,  29.9%-ით შემცირდა.

რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში? მომდევნო 2-3 წლის განმავლობაში თბილისის ბაზარზე ახალი ბინების რაოდენობა საგრძნობლად შემცირდება. წინა წლების მკვეთრად გაზრდილი მიწოდება სტაბილურდება, რაც გამორიცხავს ბაზრის გადაჯერებას.

მოთხოვნის ახალი ტალღა და მეორადი ბაზრის ფენომენი

მიუხედავად ფასების მატებისა, მყიდველების აქტივობა რეკორდულ ნიშნულებს აღწევს. Colliers Georgia-ს მონაცემებით, 2026 წლის პირველ კვარტალში თბილისში 10,511 საცხოვრებელი ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 16.7%-იანი ზრდაა. უშუალოდ მარტში კი ტრანზაქციების რაოდენობამ 3,913 შეადგინა (30.9%-იანი მატება წინა წელთან შედარებით).

საინტერესო ტენდენციას აჩვენებს Galt & Taggart-ის რეალურ დროში ჩატარებული დეველოპერების გამოკითხვა. მარტში პირველად ბაზარზე (უშუალოდ მშენებარე პროექტებში) მოთხოვნის ტემპი შედარებით შენელდა, თუმცა მკვეთრად გააქტიურდა მეორადი ბაზარი.

ახალაშენებულ, დასრულებულ პროექტებში (2013 წლიდან გაცემული ნებართვებით ახალაშენებული ბინები) გაყიდვებმა 2022 წლის შემდეგ რიგით მეორე უმაღლეს ნიშნულს მიაღწია (2,068 ტრანზაქცია ერთ თვეში). მყიდველები სულ უფრო ხშირად ანიჭებენ უპირატესობას უკვე დასრულებულ კორპუსებს, სადაც რემონტის დაწყება ან ბინის გაქირავება დაუყოვნებლივაა შესაძლებელი. ამას განაპირობებს რამდენიმე ფაქტორი: კვალიფიციური მუშახელის დეფიციტი და რემონტის პროცესის დროში გაწელვა. სწორედ ამიტომ, მყიდველების დიდი ნაწილი დღეს უპირატესობას ანიჭებს “მწვანე კარკასს" - სრულად დასრულებულ, რემონტისთვის მზად ბინას, ან სულაც უკვე გარემონტებულ ობიექტს, რომელსაც დამატებითი ჩარევა საერთოდ არ სჭირდება. 

თუმცა, მიუხედავად ტრანზაქციების დიდი მოცულობისა, ფასების ზრდის ტემპი ამ ეტაპზე დასტაბილურებულია:

• პირველად ბაზარზე ფასი მარტში თვიურად მხოლოდ 0.4%-ით გაიზარდა და საშუალოდ 1,403 აშშ დოლარი შეადგინა კვ.მ-ზე.

• მეორად ბაზარზე (ახალ პროექტებში) ფასი თვიურად 0.1%-ით გაიზარდა და საშუალოდ 1,305 აშშ დოლარია.

(პირველადი ბაზარი გულისხმობს დეველოპერსა და ფიზიკურ პირს შორის განხორციელებულ ტრანზაქციებს, ხოლო მეორადი ბაზარი - ფიზიკურ პირებს შორის განხორციელებულს)

როდისაა უძრავი ქონების ყიდვისთვის სწორი დრო?

პირდაპირი პასუხი ამ კითხვაზე, რა თქმა უნდა, ინდივიდუალური გარემოებებიდან გამომდინარეობს, მაგრამ ბაზრის ლოგიკა რამდენიმე ფაქტორზე მიანიშნებს.

პირველი - ადრეული ეტაპის პროექტები ყოველთვის ყველაზე მომგებიანია. ამას ბაზრის ექსპერტებიც ადასტურებენ: “ყველაზე მომხიბვლელი და მომგებიანი არის საწყის ეტაპზე შეძენა." მშენებლობის წინსვლასთან ერთად, ფასი ეტაპობრივად იზრდება.

მეორე - “დაველოდები, ფასი დაიწევს" - ეს სტრატეგია მაშინ ამართლებს, როდესაც მიწოდება იზრდება ან მოთხოვნა ეცემა. ამჟამინდელ ბაზარზე ორივე შემთხვევაში საპირისპირო სიტუაციაა.

მესამე - ქირის 8.5%-იანი ამონაგები ნიშნავს, რომ საინვესტიციოდ შეძენილი უძრავი ქონება ჯერ კიდევ მომგებიანია. გადახდილი ფასი ქირიდან გონივრულ ვადებშია დაბრუნებადი.

დასკვნა ss.ge-სგან

რიცხვებზე დაყრდნობით შეგვიძლია მკაფიოდ ვთქვათ: თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი გადახურებული არ არის. გადახურება ხდება მაშინ, როდესაც ხელოვნურად გაბერილ მოთხოვნას თან ახლავს ჭარბი მიწოდება. დღეს კი საპირისპირო რეალობა გვაქვს - სამშენებლო ნებართვები მცირდება (-29.9%), ხოლო ფასების ზრდას ზურგს უმაგრებს რეალური ეკონომიკური ფაქტორები (+26% სამშენებლო ხარჯები). ბაზარი გადავიდა დასტაბილურებული, ზომიერი და პროგნოზირებადი ზრდის ფაზაში.

ჩვენს პლატფორმაზე შეგიძლია ნახოთ ფასების დინამიკა სხვადასხვა უბანში, სხვადასხვა ტიპის ქონებაზე. მაგალითად, საბურთალოზე, ძველი აშენებული, გარემონტებული ბინის მ²-ს ფასი შემდეგნაირად იცვლდებოდა. 2 წლის განმავლობაში მ²-ს ფასი 1536.37$-დან 1887.48$-მდე გაიზარდა. მეტი ინფორმაციისთვის ეწვიეთ ბმულს - ფასების დინამიკის კალკულატორი.

თუ ყიდვას ფიქრობთ, მაგრამ რიგ საკითხებზე ჯერ ისევ არ ხართ ჩამოყალიბებული, გამოიყენეთ ss.ge-ს AI ასისტენტი. ჩვენი ხელოვნური ინტელექტი დაგეხმარებათ მოიძიოთ თქვენთვის საიტერესო პროექტები, ფასები შეადაროთ და საბოლოოდ საუკეთესო გადაწყვეტილება მიიღოთ.