საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე უკვე საკმარისი მონაცემი დაგროვდა იმისთვის, რომ ნათლად დავინახოთ, როგორ განვითარდა 2026 წელი. ორივე კვარტალში ფასების ზრდა გაგრძელდა, გაყიდვების მოცულობამ რეკორდულ ნიშნულებს მიაღწია. ამის პარალელურად შეინიშნება ისეთი მნიშვნელოვანი პროცესები, როგორიცაა: მიწოდების თანდათანობითი შემცირება, სამშენებლო ხარჯების ზრდა და ბანკების მხრიდან იპოთეკური დაკრედიტების გააქტიურება. 

ტენდენციების გასაანალიზებლად გამოვიყენეთ საქსტატისა და საერთაშორისო კვლევითი კომპანიების მონაცემები, ასევე ss.ge-ს სტატისტიკასაც, რომელიც პლატფორმაზე განთავსებულ რეალურ განცხადებებზეა დაფუძნებული. 

ამის საფუძველზე შევეცდებით მივიღოთ პასუხი კითხვაზე: რას უნდა ველოდოთ მესამე კვარტალში?

პირველი კვარტლის მიმოხილვა

2026 წელი თბილისის უძრავი ქონების ბაზრისთვის აქტიურად დაიწყო. საქსტატის მონაცემებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსმა პირველ კვარტალში წინასთან შედარებით 1.8%-ით მოიმატა, ხოლო წლიურმა ზრდამ 3.0% შეადგინა.

Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, თბილისში ბინებზე მოთხოვნა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 15.9%-ით გაიზარდა. იანვარ-მარტში დედაქალაქში გაიყიდა დაახლოებით 10,900 ბინა, საერთო ღირებულებით 958 მილიონი აშშ დოლარი, რაც წლიურად 23.1%-იანი ზრდაა.

ამ აქტივობის ერთ-ერთი მთავარი მამოძრავებელი ძალა საბანკო სექტორიდან მოდის. კომერციულმა ბანკებმა პირველ კვარტალში 1.28 მილიარდი ლარის იპოთეკური სესხი გასცეს, რაც წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 34%-იანი ზრდაა. ამასთან, გაცემული სესხების საშუალო საპროცენტო განაკვეთი 11.88%-მდე დაეცა, რაც სესხის აღებას შედარებით ხელმისაწვდომს ხდიდა და პირდაპირ აისახა მოთხოვნაზე.

მეორე კვარტლის მიმოხილვა

მეორე კვარტალში ზრდა გაგრძელდა, თუმცა ტემპი შედარებით შენელდა. ფასების ინდექსი წინა კვარტალთან შედარებით 0.9%-ით გაიზარდა, წლიურმა ზრდამ კი 4.9% შეადგინა. ეს ერთი შეხედვით წინააღმდეგობრივი სურათია: კვარტალური ტემპი შენელდა, წლიური კი დაჩქარდა, თუმცა ეს იმას ნიშნავს, რომ “შედარების ბაზა” (2025 წლის შესაბამისი კვარტალი) სუსტი იყო და არა იმას, რომ ბაზარი მოულოდნელად აჩქარდა.

Colliers Georgia-ს მონაცემებით, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ზომამ მაისში 334 მილიონ დოლარს მიაღწია, რაც წლიურად 32.4%-იანი ზრდაა.

უბნების მიხედვით ფასთა სხვაობა კვლავ საკმაოდ დიდია: ყველაზე ძვირი ბინები მთაწმინდაზეა, სადაც 1 კვ.მ ბინის ფასმა 6,814 ლარს მიაღწია, მას მოსდევს ვაკე 5,958 ლარით. სპექტრის მეორე ბოლოში სამგორია, სადაც ფასი 3,651 ლარის ფარგლებშია.

რა განაპირობებს ფასების ცვლილებას

ფასების ზრდის მთავარი მიზეზი მშენებლობის გაძვირებაა. საქსტატის მშენებლობის ღირებულების ინდექსი 2022 წლის თებერვალთან შედარებით 26%-ით არის გაზრდილი. ამას ორი ძირითადი მიზეზი აქვს: საწვავისა და ელექტროენერგიის ფასების ზრდა (ერთ თვეში 7.7%-იანი მატება დაფიქსირდა) და სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა ხელფასების ზრდა (წლიურად 2.7%), რაც კვალიფიციური კადრების დეფიციტს უკავშირდება.

ასევე, ემატება ის ფაქტიც, რომ გაცემულ სამშენებლო ნებართვებზე დაწესებული ვალდებულებები გამკაცრდა, ისევე როგორც დარღვეული პირობებისთვის დაწესებული ჯარიმები. 

პარალელურად, მიწოდების მხარეს შემცირება შეინიშნება. თბილისში გაცემული სამშენებლო ნებართვების მოცულობა ზედიზედ მე-6 თვეა წლიურ ჭრილში მცირდება, პირველ კვარტალში კი კლებამ 29.9% შეადგინა. ეს ნიშნავს, რომ მომდევნო წლებში ბაზარზე ახალი ბინების რაოდენობა შედარებით შემცირდება.

ფასების ზრდას ხელს უწყობს ის ფაქტიც, რომ იპოთეკურ სესხებზე საშუალო საპროცენტო განაკვეთი კლებულობს. 2025 წლის მარტში საშუალო საპროცენტო განაკვეთი 13.33% იყო, ხოლო 2026 წლის მარტში, 11.88%-მდე დაეცა. შესაბამისად, მეტ ადამიანს აქვს საშუალება, აიღოს იპოთეკური სესხი და შეიძინოს ბინა. 

ბათუმის ბაზარი: განსხვავებული დინამიკა

ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს განსხვავებული ლოგიკით ვითარდება. უცხოელი მყიდველები ბაზრის მნიშვნელოვან ნაწილს შეადგენენ(ზოგ თვეში 47%-დან 59%-მდე).


თებერვალში პირველად ბაზარზე უცხოელი მყიდველების აქტივობა წლიურად 53.9%-ით გაიზარდა, ხოლო ბათუმის ახალაშენებული ბინების საშუალო შეწონილმა ფასმა 1,334 დოლარს მიაღწია კვ.მ-ზე, რაც წლიურად 12.6%-იანი ზრდაა. ეს გვიჩვენებს, რომ ბათუმის ბაზარი უფრო მეტად საერთაშორისო ინვესტიციებზეა დამოკიდებული, ვიდრე ადგილობრივ მოთხოვნაზე.

მესამე კვარტლის „ფრთხილი" მოლოდინები

მესამე კვარტალზე რამდენიმე ფაქტორი ერთდროულად მოქმედებს. ეროვნულმა ბანკმა 2026 წლის ინფლაციის პროგნოზი 4.9%-დან 5.2%-მდე გაზარდა (სამიზნე მაჩვენებელია 3%), თუმცა კლების დაწყებას წლის მეორე ნახევრიდან ელოდებიან.

გარე ფაქტორებს შორის, ყველაზე მნიშვნელოვანი კვლავ რუსეთ-უკრაინის ომის დასრულების დრო და პირობებია, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს რეგიონულ ეკონომიკურ გარემოზე.

ამ ფონზე, მესამე კვარტლისთვის მოლოდინი არც ცალსახად ოპტიმისტურია და არც პესიმისტური. სამშენებლო ხარჯების ზრდა და მიწოდების შემცირება ფასების კლებას პრაქტიკულად გამორიცხავს, ხოლო ინფლაციისა და გეოპოლიტიკური ფაქტორების გაურკვევლობა მკვეთრ ზრდასაც ზღუდავს.

ss.ge-ს ხელსაწყოები ბაზრის გასაანალიზებლად

ასეთ ცვალებად გარემოში, გადაწყვეტილების მონაცემებზე დაფუძნება მნიშვნელოვანია. ss.ge-ს ფასების დინამიკის კალკულატორი საშუალებას გაძლევთ, ნახოთ, როგორ შეიცვალა ფასი კონკრეტულ უბანში, კონკრეტული ტიპის ქონებაზე, დროის სხვადასხვა მონაკვეთში.

თუ ჯერ კიდევ არ ხართ ჩამოყალიბებული და გჭირდებათ დახმარება არჩევანის გაკეთებაში, ss.ge-ს AI ასისტენტი დაგეხმარებათ მოძებნოთ თქვენთვის საინტერესო განცხადებები და შეადაროთ ფასები.

დასკვნა

2026 წლის პირველმა ორმა კვარტალმა აჩვენა, რომ ბაზარი ერთდროულად რამდენიმე ფაქტორის გავლენის ქვეშაა: ფასების ზრდას ხელს უწყობს სამშენებლო ხარჯების ზრდა და მიწოდების შემცირება, ასევე იაფი დაკრედიტება, რასაც მეტი მყიდველი შემოჰყავს ბაზარზე. თუმცა, ეს არ ნიშნავს, რომ იგივე ტემპი მესამე კვარტალშიც უცვლელად შენარჩუნდება: ინფლაცია და გეოპოლიტიკური ფაქტორების განვითარების პერსპექტივები ბუნდოვანია, რაც შეიძლება საბოლოოდ აისახოს როგორც სამშენებლო ხარჯებზე, ისე მყიდველების მსყიდველუნარიანობაზე. სწორედ ამიტომ, მესამე კვარტლის მოლოდინები უფრო ფრთხილია, ვიდრე ცალსახა.