უძრავი ქონება ციფრებით: რას ამჟღავნებს 10 წლიანი საბაზრო მონაცემები მყიდველის ქცევაზე

აღმოჩნდა, ხოლო ტურიზმზე დამოკიდებულმა სანაპირო ბაზრებმა, როგორიცაა ბათუმი, 2020 წელს მკვეთრი შემცირება განიცადეს, რასაც მოჰყვა სწრაფი აღდგენა, რაც განპირობებული იყო დაბრუნებული ტურიზმით, უცხოელი მყიდველების

ინტერესით და 2022 წლიდან რუსეთ-უკრაინის ომის მეორადი ეფექტებით (ემიგრაცია, კაპიტალის გადინება და მყიდველების წარმოშობის ცვლილება). 

რაც შეეხება კოვიდ პანდემიას, გლობალურ მასშტაბში, მისი გავლენა იყო შემდეგი:

მკაცრმა იზოლაციამ შეამცირა ტრანზაქციები, გადადო გარიგებები და შეამცირა მოსიარულეთა ნაკადი საცალო და საოფისე იჯარით აღებულ ობიექტებზე;

იპოთეკური სესხების გადავადებამ და ცენტრალური ბანკის პოლიტიკამ შეამსუბუქა მდგომარეობა, მაგრამ ვერ აღმოფხვრა - დიდი სტრესის არსებობა ბევრ ბაზარზე.

ხოლო რაც შეეხება საქართველოს, პანდემიის გავლენა უძრავ ქონებაზე შემდეგნაირად აისახა: 2020 წელს ტურიზმის კოლაფსმა, მშენებლობების შეჩერებამ და მომხმარებელთა ნდობის შემცირებამ შეასუსტა ტრანზაქციები გარკვეული მაღალი კლასის საცხოვრებელი სეგმენტების მიმართულებით. კომერციული იჯარით აღება, განსაკუთრებით საცალო და საოფისე ფართები, განიცდიდა ზეწოლას დაბალი დატვირთვისა და დაგვიანებული ჯავშნების გამო.

აქვე აღსანიშნავია, რომ ხელმისაწვდომმა საცხოვრებელმა და საშუალო ბაზრის ბინებმა(განსაკუთრებით სტუდიოს ტიპის)  შეინარჩუნეს მოწინავე კონკურენტული პოზიცია, ვიდრე მაღალი კლასის საცხოვრებელმა კომპლექსებმა.

თბილისსა და ბათუმში  საცხოვრებელი და საოფისე ფართის მოთხოვნის უფრო სწრაფი აღდგენა დაფიქსირდა, ვიდრე ტურიზმზე დამოკიდებულ ცენტრებთან შედარებით 2020–2021 წლებში.

ბათუმი და შავი ზღვის სანაპირო - პანდემიის სპეციფიკური დინამიკა

ბათუმის ეკონომიკა და უძრავი ქონება ძალიან მგრძნობიარეა საერთაშორისო და რეგიონული ტურიზმის მიმართ. 2020 წელს საზღვრების დახურვამ და მოგზაურობის შეზღუდვებმა გამოიწვია მოკლევადიანი გაქირავების, სასტუმროების დატვირთვისა და მასთან დაკავშირებული ტრანზაქციების მკვეთრი შემცირება.

დასასვენებელ გაქირავებაზე დამოკიდებული მფლობელების შემოსავალი შემცირდა; ზოგიერთმა ქონება გრძელვადიან გაქირავებად აქცია ან ფასდაკლებით გაყიდა, რამაც გაზარდა მიწოდება გრძელვადიანი გაქირავების ბაზარზე.

საზღვრების გახსნის (2021 წლიდან) და საერთაშორისო მოგზაურობის აღდგენის შემდეგ, ბათუმმა სწრაფად აღადგინა ჩვეული დატვირთვა  და ტურისტული ხარჯების მაჩვენებელი, რამაც ხელი შეუწყო დამქირავებლების ნდობას და ფასების სტაბილიზაციას ზღვისპირა საცხოვრებელი და სტუმარ-მასპინძლობის სეგმენტებში.

აღდგენის პერიოდში ბათუმმა მიიზიდა მეტი რეგიონული მყიდველი და ინვესტორი, რომლებიც ეძებდნენ მეორად საცხოვრებელს და გაქირავების შემოსავალს (მათ შორის გეოპოლიტიკური არასტაბილურობის გამო იძულებით გადაადგილებული მყიდველები).

როგორ იმოქმედა რუსეთ-უკრაინის ომმა საქართველოს უძრავ ქონებაზე — ეროვნული ეფექტები

კონფლიქტმა გამოიწვია კაპიტალის გადინება რეგიონის ნაწილებიდან და მიგრაციული ნაკადები (ლტოლვილები, დროებითი მაცხოვრებლები და გადასახლებულები), მათ შორის მოადგნენ საქართველოს, რომელთაგან ზოგიერთმა შეიძინა ან იქირავა უძრავი ქონება აქ.

ამ ყველაფერიმა თავისთავად გაზარდა როგორც საცხოვრებელ, ასევე გასაქირავებელ ფართებზე მოთხოვნა. ეს ზრდა მკვეთრად აისახა ბათუმსა და თბილისზე.

საქართველოში იმიგრაციის  უდიდეს წილს სწორედაც რომ რუსეთის ფედერაციისა და  უკრაინის მოქალაქეები შეადგენდნენ. 

რამაც თავისმხრივ ადგილობრივ მყიდველს გაუძვირა ფასი გაქირავების და ბინის შეძენის ნაწილშიც. 

როგორ იმოქმედა რუსეთ-უკრაინის ომმა კონკრეტულად ბათუმზე

აჭარის სანაპირო ქალაქმა, ბათუმმა - ტურისტული ინფრასტრუქტურითა და უცხოელებზე ორიენტირებული უძრავი ქონებით მიიზიდა როგორც, დროებით გადაადგილებაში მყოფი ადამიანები, ასევე დასასვენებად ჩასული თუ მეორადი სახლების შეძენით დაინტერესებული ადამიანებიც. რამაც აღდგენის ფაზებში მაღალი მოთხოვნის მქონე უბნებსა და მოკლევადიანი გაქირავების ფასებზე ზეწოლა მოახდინა.

მოკლევადიანმა, ტურისტულმა მოთხოვნამ გაზარდა ქირის ფასი ცენტრალურ ლოკაციებში.

დაფიქსირდა ფასის მაღალი ზრდა - ცენტრალურ სანაპირო ზოლსა და იქ განთავსებულ ბინებზე, ხოლო მეორად და პერიფერიულ სეგმენტებში - მოთხოვნა შემცირდა და გამოიკვეთა ფასების დაბალი ზრდა.

ზოგიერთმა დეველოპერმა გადაინაცვლა გრძელვადიანი გაქირავებისთვის ხელსაყრელ ერთეულებზე და გააუმჯობესა ხარისხი, ასევე კომპლექსის მრავალ ფუნქციურობაზე მეტად გაამახვილა ყურადღება  (საერთაშორისო დამქირავებლების/გადასახლებულების მოსაზიდად). რადგან ტენდენციებმა ანახა, რომ ადამიანებს გრძელვადიანად სურთ გაჩერება, მათ ესაჭიროებათ მეტად გამართული ინფრასტრუქტურა და თანამედროვე კომუნიკაციები, ვიდრე მხოლოდ მცირე ხნით ჩამოსულ ტურისტს, შესაბამისად ეძებენ მაქსიმალურად კომფორტულ გარემოს მათთვის და მათი ოჯახის წევრებისთვის.

დავუბრუნდეთ ისევ დღევანდელობასა და  მყიდველის ქცევით ტენდენციებს, გავაანალიზოთ რა უპირატესობები იკვეთება და აქცენტი რაზე კეთდება მათი მხრიდან:

მდებარეობა - მნიშვნელოვანია  — მაგრამ „სიარულის სიმარტივე“ პრიორიტეტულია

დღესდღეისობით მიუხედავად იმისა, რომ ქალაქის ცენტრალური უბნები ყველაზე ძვირადღირებულ და მოთხოვნად უბნებად რჩება მაგალითად, თბილისში, საბურთალოზე ახალაშენებულ, 50 კვ-მდე, გარემონტებული ბინის საშუალო ფასი - 2,056$

ხოლო ძველაშენებული, 50კვ-მდე გარმონტებული ბინის ფასი - 1,707$

რაც შეეხება ვაკეს, აქ ასეთ სურათს ვხედავთ

 საშუალოდ ახალაშენებულ, 50 კვ-მდე, გარემონტებული ბინის ფასი წარმოდგენს - 2,844$

ხოლო ძველაშენებული, 50კვ-მდე გარმონტებული ბინის ფასია - 2,775$

*უძრავი ქონების ფასის გამოთვლა შეგიძლია home.ss.ge - ზე 

მონაცემები აჩვენებს, რომ 35 წლამდე ასაკის მყიდველები სულ უფრო ხშირად ირჩევენ უბნებს უკეთესი საზოგადოებრივი ტრანსპორტით, ნაკლებ ხმაურიანი და გადაუტვირთავი მოძრაობით, მწვანე ზონებითა და კაფეებით, მაშინაც კი, თუ ისინი ცენტრიდან უფრო შორს არიან. 2018 წელს მყიდველთა მხოლოდ 22%-მა დაასახელა ფეხით მოსიარულეთა ხელმისაწვდომობა როგორც მთავარი ფაქტორი. 2024 წელს ეს რიცხვი 41%-მდე გაიზარდა. ადამიანებში გაიზარდა მოთხოვნილება ისეთ გარემო პირობებზე, რაც მოიცავს - გამწვანებულ პარკებს, კეთილმოწყობილ საფეხმავლო ბილიკებს, კომუნიკაციების სიახლოვესა და გამართულ ინფრასტრუქტურას.

ახალი vs. ძველი: განახლებული კლასიკისადმი გასაკვირი ერთგულება

ვინტაჟისადმი ნოსტალგია თუ საჭიროება?

მიუხედავად იმისა, რომ ახალაშენებული უძრავი ქონება პირველია გაყიდვების ინდექსით, უნდა აღინიშნოს რომ სტაბილურ 32–35%-იან წილს საბჭოთა ეპოქის შენობები შეადგენს. რატომ? მყიდველთა გამოკითხვის მონაცემების მიხედვით ირკვევა რომ, ეს ადამიანები უპირატესობას ანიჭებენ ძველებურ, სქელ კედლებს, დახურული, გამოყოფილი ოთახების კომფორტზე უსვამენ ხაზს, ხიბლავთ ის იდეა რომ შეძენის შემთხვევაში უკვე გაკეთებულ ბინაში უწევთ შესვლა და რემონტის აუცილებლობა ჩახსნილია დღის წესრიგიდან. ამასთან ერთად მნიშვნელოვანია ხაზი გავუსვათ ფასს, რადგან ბაზარზე ახალ და  ძველაშენებული ბინის კვადრატულის ფასი არც თუ მცირე სხვაობით არის წარმოდგენილი, შესაბამისად მათ შორის ეს ფაქტორიც თამაშობს დიდ როლს. გარკვეული სეგმენტი სწორედაც რომ შედარებით ხელმისავდომ შეთავაზებას ეძებს და ყიდულობს მას. მიუხედავად იმისა, რომ ბევრი მყიდველი უპირატესობას ანიჭებს ახალაშენებულ კომპლექსს, მზარდია ასევე სეგმენტი, რომელნიც ხიბლს (და უკეთეს ღირებულებას) ხედავენ კარგად გარემონტებულ, ვინტაჟურ სახლებში. 

უძრავი ქონების შესყიდვა კომერციული მიზნებისთვის

2014 წელს საინვესტიციო შესყიდვები ყველა ტრანზაქციის დაახლოებით 15%-ს შეადგენდა. 2024 წელს ეს რიცხვი 28%-ს შეადგენს, რაც განპირობებულია უძრავი ქონების პლატფორმების განვითარებითა და ტურისტულ ზონებში მაღალი შემოსავლებით. ეს მყიდველები, როგორც წესი, ეძებენ სტუდიოს ტიპის და ერთსაძინებლიან ბინებს, ხშირად 50 კვ.მ.-ზე ნაკლები ფართობით. ბათუმის მაგალითზე თუ ვიმსჯელებთ გაზრდილი გაყიდვების წილი სწორედ რომ არა საცხოვრერბელი მიზნებით, არამედ გასაქირავებელი-ბიზნეს მიზნებისთვის არის შეძენილი.

ასევე აღსანიშნავია ის ტენდენციაც, რომ უფრო და უფრო იზრდება თბილისის გარშემო დასახლების ტიპის უბნები. აქ რამოდერენიმე ფაქტორი შეგვიძია მოვისაზროთ: პირველი - ადამიანებს სურთ სიმშვიდეში, მეტ სიმწვანეში ცხოვრება, მეტი საცხოვრებელი ფართითა და პირადი ეზოთი, ასევე უპრობლემო საპარკინზე სივრცე და მოწყობილი კომუნიკაციები ძალზედ მიმზიდველს ხდის ამ ტიპის დასახლებებს. 

2025 წლის მყიდველი უფრო ჭკვიანი, სწრაფი და მონაცემებზე ორიენტირებულია

უძრავი ქონების პლატფორმების მიერ შემოთავაზებული დეტალური ფილტრების, ფასების ისტორიის ინსტრუმენტების წყალობით, მყიდველები ბაზარზე უფრო მომზადებულები შედიან, ვიდრე ოდესმე. სინამდვილეში, 2023 წელს სახლის მყიდველთა 62%-მა ვიზიტამდე 3 თვეზე მეტი დახარჯა ონლაინ კვლევაზე, ბინების ძიებაში, ლოკაციის შესახებ ინფორმაციის მოგვარებაში და მსგავსი. ამ ქცევითმა ცვლილებამ შექმნა ახალი, განათლებული აუდიტორია - ისეთი, რომელიც შეძენის ყოველ ეტაპზე გამჭვირვალობას, სისწრაფეს და ძლიერ ციფრულ მხარდაჭერას ელის.

შეჯამება: ქვემოთ მოცემულ ორ გრაფაში შევადარებთ მსოფლიო და საქართველოს ბაზრის ტენდენციებს და დასკვნის სახით გავიგებთ თუ როგორ შეიცვალა მყიდველოს პრეფერენციები და რა გავლენა იქონია ბაზარზე

მყიდველის ქცევის შეჯამება (საქართველო) 

გრაფიკის სახით:

მყიდველის ქცევის შეჯამება (ზოგადად, საერთაშორისო კვლევებზე დაყრდნობით)

გრაფიკის სახით: