როგორ შევიძინოთ ბინა იპოთეკით მომგებიანად

იპოთეკით ბინის შეძენა შესანიშნავი შესაძლებლობაა დატკბეთ თქვენი საკუთარი სახლის სიმყუდროვით, მაშინაც კი თანხის უმეტესი ნაწილი გაკლდებათ.

იპოთეკა არის უძრავი ქონების სესხების ფორმა. ის დგება, როდესაც კრედიტით ყიდულობენ ბინას: თანხის ნაწილს ბანკი გაძლევთ, ხოლო მყიდველი იღებს საკუთრების უფლებას. თუ სესხს დროულად არ დაფარავთ, ბანკს შეუძლია გაყიდოს ბინა და თანხა ვალის სანაცვლოდ დაიბრუნოს.

იპოთეკით ბინის შეძენისას საჭიროა ბანკი სწორად შეარჩიოთ და დაიწყოთ დოკუმენტების მოგროვება სესხის და ხელშეკრულების გასაფორმებლად. ასევე უნდა გადახედოთ საკანონმდებლო რეგულაციებს, სესხის პირობებს, წესებს და გადახდის გრაფიკს.

იპოთეკური სესხით შეგიძლიათ უძრავი ქონების (ბინის, აგარაკის, კომერციული ფართის, მიწის ნაკვეთის) შეძენა, რემონტი ან მშენებლობა,საცხოვრებლად ან შემდგომი გაქირავების მიზნით.

რა ოდენობის თახნის და რა ვადით მიღება შემიძლია?

თუ უკვე გაქვთ იპოთეკური სესხი და გსურს მეორე იპოთეკური სესხის აღება, შესაძლებელია არსებული სესხების გაერთიანება და ერთი იპოთეკური სესხის აღება. ამასთანავე, სესხი შეგიძლიათ აიღოთ როგორც ლარში, ასევე აშშ დოლარში ან ევროში. თუმცა, საქართველოს კანონმდებლობის მიხედვით 200,000 ლარამდე დავალიანების შემთხვევაში სესხი აუცილებლად უნდა გაიცეს ლარში.

იპოთეკური სესხი შეიძლება გაიცეს მაქსიმუმ 20 წლით თუ სესხი გაიცემა ლარში, ან სესხი გაიცემა უცხოურ ვალუტაში და მსესხებლის შემოსავალი იმავე ვალუტაშია.
მაგრამ, 15 წელზე მეტი ხნით ვერ შეძლებთ სესხის ვადის განსაზღვრავს თუ სესხს უცხოურ ვალუტაში იღებთ, ხოლო შემოსავალი ლარში გერიცხებათ.

იპოთეკური სესხის აღებისას უძრავი ქონება დაიტვირთება იპოთეკით. ამასთანავე, იპოთეკით შეიძლება დატვირთოს როგორც შესაძენი უძრავი ქონება, ასევე შეგიძლიათ დატვირთოთ თქვენს საკუთრებაში არსებული სხვა ქონებას.

გასცემს თუ არა ბანკი სრულ თანხას?

იპოთეკით შესაძლებელია შეიძინოთ ბინა სრული დაფინანსებით, გარდა ამისა შესაძლოა ისესხოთ უფრო მეტი თანხაც, მაგალითად ბინის შემდგომი რემონტისთვის. ამ შემთხვევაში არსებობს რამდენიმე გზა. პირველ შემთხვევაში თქვენი შემოსავალი სრულად უნდა აკმაყოფილებდეს პირობებს. თუმცა, ხშირ შემთხვევაში არასაკმარისი შემოსავლის გამო ეს ვერ ხერხდება და ბანკი საჭირო თანხის მხოლოდ 70-80%-ს გიფინანსებთ. გამოსავალი აქაც არსებობს, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, იპოთეკით შეგიძლიათ დატვირთოთ არამხოლოდ შესაძენი, არამედ თქვენს საკუთრებაში უკვე არსებული უძრავი ქონებაც. ხოლო, თუ არც სხვა უძრავ ქონებას ფლობთ, გამოსავლის პოვნა ასეთ შემთხვევაშიც შეგვიძლია და შეგიძლიათ თანამსესხებელთან ერთად მიიღოთ სასურველი თანხა. ასეთ შემთხვევაში, თანამსესხებელი თქვენი ოჯახის წევრი უნდა იყოს და თქვენი შემოსავალი ერთად უნდა აკმაყოფილებდეს სასესხო პირობებს.

იპოთეკურ სესხებზე ხელმისაწვდომობის გაზრდამ, საქართველოს უამრავ მოქალაქეს მისცა შესაძლებლობა ესარგებლა სესხით და თავისი საკუთარი სახლი ჰქონოდა. უკანასკნელ წლებში საპროცენტო განაკვეთების კლებამ და ბაზარზე სტაბილურობის ზრდამ განაპირობა ის, რომ დღეს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ნახევარზე მეტი სწორედ იპოთეკური სესხების მეშვეობით დგება.

2019 წლის პირველი იანვრიდან ამოქმედებულმა პასუხისმგებლობიანი დაკრედიტების სისტემამ მნიშვნელოვნად შეცვალა ის, თუ ვის შეუძლია სესხის აღება, რა ვალუტაში უნდა იყოს ეს სესხი და რა უნდა იყოს ამ სესხის მაქსიმალური ხანგრძლივობა.

აღნიშნული საბანკო რეგულაციებით ბანკებს მოქალაქეთა შემოსავლების დეტალური ანალიზის გარეშე სესხის გაცემა შეეზღუდათ. ამასთანავე, განისაზღვრა საშემოსავლო ჯგუფები და თითოეულისთვის დაწესდა სესხის მომსახურების მაქსიმალური კოეფიციენტი. დადგინდა ერთიანი ჭერიც - იპოთეკური სესხის ხანგრძლივობა არ უნდა აჭარბებდეს 15 წელს. კიდევ ერთი ცვლილება უცხოურ ვალუტაში სესხების შეზღუდვაა. მოქალაქეებსა და ბიზნესებს 200,000 ლარამდე სავალუტო სესხის აღება აეკრძალათ.

4 საშემოსავლო კატეგორია და მათთვის განსაზღვრული ლიმიტი ასეთია:


თვეში 1000 ლარამდე შემოსავლის პირობებში, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 35%-ს (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 350 ლარს);


თვეში 1000-2000 ლარამდე, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 45%-ს (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 900 ლარს);


თვეში 2000-4000 ლარამდე, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 55%- (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 2200 ლარს);


თვეში 4000 ლარზე მეტი, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც, თქვენი შემოსავლის 60%-ს არ აღემატება.



აღნიშნული საბანკო რეგულაციები 2019 წელს ბაზარზე თამაშის ახალი წესების დამკვიდრებით იყო ნაკარნახევი და მიზნად ისახავდა, სესხები მიეღოთ მხოლოდ მათ, ვისაც კრედიტის მომსახურების უნარი აქვთ. ამ ცვლილებებით სებ-ი ფიზიკური პირების ჭარბვალიანობისა და სამომავლო რისკების შემცირებას ცდილობს.