.svg)
ss.ge-ს ფასების კალკულატორის მიხედვით, გლდანში, 60 კვ. მ. ბინა მშენებარე პროექტში დაახლოებით 73,670$ ღირს, ვაკეში კი 128,562$. სხვაობა თითქმის 55,000 დოლარია. ამიტომ ბინის შეძენისას უბნის არჩევა ხშირად ისევე მნიშვნელოვანია, როგორც თავად ბინის.
ამ სტატიაში უბნებს ფასების, ქირის ამონაგებისა და ბოლო წლის ცვლილების მიხედვით ვადარებთ და ვპასუხობთ კითხვას - სად სჯობს ბინის შეძენა სხვადასხვა მიზნისა და ბიუჯეტისთვის. ასევე განვიხილავთ, რა პროექტები იგეგმება თბილისში 2030 წლამდე და რა გავლენა შეიძლება ჰქონდეს მათ დედაქალაზე.
ss.ge-ს ხელსაწყოები უბნის შესარჩევად
ის გაჩვენებთ, როგორ შეიცვალა ფასი კონკრეტულ უბანში კონკრეტული ტიპის ქონებაზე.
თუ თქვენი ბიუჯეტისთვის შესაფერისი უბნის არჩევა გიჭირთ, განცხადებების მოძებნასა და მათ შედარებაში დაგეხმარებათ.
ბინის ფასები უბნების მიხედვით
ქვემოთ მოცემული ფასები 2026 წლის ივლისის მონაცემებია (პირველადი ბაზარი, თეთრი კარკასი).
| უბანი | $/კვ.მ | 60 კვ.მ, $ | 80,000$-ად კვ.მ | ზრდა 11 თვეში * | ქირ. ამონაგები ** |
|---|---|---|---|---|---|
| ვაკე | 3,180 | 190,800 | 25 | +22% | 5.7% |
| მთაწმინდა | 2,945 | 176,700 | 27 | 0% | 5.3% |
| ჩუღურეთი | 2,323 | 139,380 | 34 | +16% | - |
| საბურთალო | 1,732 | 103,920 | 46 | +11% | 7.9% |
| კრწანისი | 1,671 | 100,260 | 48 | +15% | 7.8% |
| დიდუბე | 1,425 | 85,500 | 56 | +6% | - |
| ისანი | 1,407 | 84,420 | 57 | +9% | 8.7% |
| ნაძალადევი | 1,294 | 77,640 | 62 | +12% | - |
| სამგორი | 1,178 | 70,680 | 68 | +12% | 8.7% |
| დიდი დიღომი | 1,148 | 68,880 | 70 | +8% | 9.1% |
| გლდანი | 1,146 | 68,760 | 70 | +11% | 9.0% |
*2025 წლის აგვისტოდან 2026 წლის ივლისამდე.
**წლიური ქირა გაყოფილი ბინის ფასზე; „-" ნიშნავს, რომ ქირის მონაცემი არ არის.
სად სჯობს ბინის შეძენა: პასუხი მიზნის მიხედვით
ეს ყველაზე იაფი უბნებია (60 კვ.მ ბინა 68,760-70,680$ და გაყიდვებიც აქ ყველაზე აქტიურია: ივლისში დიდ დიღომში 942, სამგორში 721, გლდანში 442 ბინა გაიყიდა. ტრამვაი, საბაგირო და მეტროს გაგრძელება 2029-2030 წლებში იგეგმება, ამიტომ ამ ინფრასტრუქტურული პროექტების გავლენა ჯერ არაა მოსალოდნელი.
(60 კვ.მ ბინა 77,640-85,500$), საბურთალო კი ყველაზე აქტიური ბაზრით გამოირჩევა: ივლისში აქ 772 ბინა გაიყიდა.
დიდი დიღომი, გლდანი, სამგორი ან ისანი. ქირის წლიური ამონაგები გვიჩვენებს, წელიწადში ქირიდან რამდენს მიიღებთ ბინის ფასთან შედარებით. მაგალითად, დიდ დიღომში 60 კვ.მ ბინა დაახლოებით 68,880$ ღირს და თვეში დაახლოებით 520 დოლარად ქირავდება, ანუ წელიწადში დაახლოებით 6,270$-ს მიიღებთ. ეს ბინის ფასის 9.1%-ია. ვაკეში ეს მაჩვენებელი 5.7%-ია, მთაწმინდაზე 5.3%. შედარებისთვის, Galt & Taggart-ის მონაცემით, თუ იმავე თანხას ბანკში ლარის დეპოზიტზე შეიტანთ, წელიწადში საშუალოდ 9.6%-ს მიიღებთ (ეს არის დეპოზიტის უკუგება: რამდენს გაძლევთ ბანკი შეტანილ თანხაზე წელიწადში), დოლარის დეპოზიტზე კი 2.4%-ს. შესაბამისად, გარეუბნებში ქირის ამონაგები დოლარის დეპოზიტს გაცილებით აღემატება, ლარისას კი ოდნავ ჩამორჩება.
უახლოესი წლებისთვის — დიდუბე ან ნაძალადევი, სადაც რამდენიმე მსხვილი პროექტი 2026-2027 წლებში ხორციელდება (Grand Avenue, Monolith New Depo). სამომავლოდ — ვაკე ან საბურთალო, სადაც ძირითადი ცვლილებები (მეტროს მესამე ხაზი, იპოდრომთან კომპლექსი) 2030-ის შემდეგ იქნება თვალსაჩინო. ss.ge-ს კვლევის მიხედვით, ცენტრში სამშენებლო ტერიტორიების სიმცირე და მაღალი მოთხოვნის ფონი პირდაპირ მოქმედებს ბინების გაძვირებაზე.
ფასი ბოლო წელს 15%-ით გაიზარდა, მთავარი პროექტი კი (Eagle Hills) ჯერ დაგეგმარების ეტაპზეა.
ეს ზოგადი ორიენტირია და კონკრეტულ ბინას არ ეხება. ყიდვამდე გადაამოწმეთ დეველოპერი, პროექტის ეტაპი და ბინის რეალური ფასი.
არსებობს თუ არა უკეთესი უბანი თქვენი ბიუჯეტისთვის
ხშირ შემთხვევაში კი, თუ მზად ხართ სხვა უბანიც განიხილოთ. მაგალითად, ss.ge-ს მონაცემებს თუ გადავხვედათ, საბურთალოზე 60 კვ.მ ახალ აშენებული, სარემონტო ბინა დაახლოებით 130,485$ ღირს. იმავე თანხაში დიდუბესა და ნაძლადევში დაახლოებით 85 კვ. მ. ახალ აშენებულ, სარემონტო ბინას შეიძენთ, სამგორში 95კვ. მ. ბინას, დიდ დიღომში 105 კვ.მ-ს.
დიდი პროექტები უბნების მიხედვით
ახლა ვნახოთ, რა იგეგმება ამ უბნებში 2030 წლამდე და რას შეცვლის ეს.
წერეთლის გამზირის გასწვრივ რამდენიმე მასშტაბური პროექტი ერთდროულად ვითარდება. კომპანიის ცნობით, Archi-ს Grand Avenue ნაძალადევის მეტროდან 150 მეტრში შენდება და გვირაბით წერეთლის გამზირს დაუკავშირდება. გოცირიძის მეტროსთან 2026 წლის სექტემბერში Monolith New Depo-ს ჩაეყარა საფუძველი: პროექტი 8 კორპუსს და 1,362 ბინას მოიცავს და 2029 წლის სექტემბერში უნდა დასრულდეს.
აქ ორი დიდი პროექტია დაგეგმილი: ერთი კერძო, მეორე სახელმწიფო. „თბილისის ბულვარი" (GINO Holding, 250 მილიონი ევრო) თბილისის ზღვასთან 30 ჰექტარზე შენდება და 1,200 ბინას სავაჭრო ცენტრთან, სასტუმროებთან, ბიზნესცენტრთან, სკოლასთან, საბავშვო ბაღთან და სამედიცინო ცენტრთან აერთიანებს. დეველოპერის თქმით, მთელი კომპლექსი 2030 წლისთვის დასრულდება. მეორე „სამთავრობო ქალაქია": მთავრობა პარლამენტის, მთავრობის ადმინისტრაციის, თბილისის მერიისა და რამდენიმე სამინისტროს თბილისის წყალსაცავთან გადატანას გეგმავს. ახალი საოფისე და ადმინისტრაციული შენობების ფართი დაახლოებით 282,750 კვადრატული მეტრი იქნება.
მთავარი მოლოდინი Trump Tower Tbilisi-ს პროექტს უკავშირდება, რომელიც ექვს შენობას აერთიანებს. გავრცელებული ინფორმაციით, მთავარი შენობა 2031 წელს, მთელი კომპლექსი კი 2033 წელს დასრულდება.
Eagle Hills-ის „თბილისი სანაპიროს" განაშენიანების გეგმის კონცეფცია 27 აგვისტოს წარადგინეს, პროექტი გარემოსდაცვითი შეფასების ეტაპზეა, წინასწარი გაყიდვები კი დაწყებულია.
ახალი მსხვილი კომპლექსების უმეტესობა ყოფილი ქარხნების, საგამოფენო ცენტრისა და იპოდრომის ტერიტორიებზე ვითარდება, ანუ დიდ ნაკვეთებზე, სადაც ერთდროულად შეიძლება ერთგვარი ახალი უბნის აშენება. რიგ კომპლექსში სკოლა, საბავშვო ბაღი, სამედიცინო ცენტრი და პარკი თავად პროექტშია გათვალისწინებული.
ახალი საცხოვრებელი ფართები და ინფრასტრუქტურული პროექტები ამ უბნებს უფრო მიმზიდველს ხდის. რას ნიშნავს ეს ბინის ფასებისთვის, ქვემოთ ცალკე განვიხილავთ.
ინფრასტრუქტურული სიახლეები და რას შეცვლის ეს ყველაფერი
ინფრასტრუქტურის პროექტები სხვადასხვა უბნებში ყველაზე მეტად გადაადგილების დროსა და საცობებზე მოახდენს გავლენას.
7.5-კილომეტრიანი ხაზი 11 გაჩერებით დიდი დიღმის მე-3 და მე-4 მიკრორაიონების კვეთიდან დაიწყება, გაივლის დავით აღმაშენებლის ხეივანსა და დიღმის მასივს და მეტრო „დიდუბესთან" დასრულდება. დიდი დიღომი ბინების გაყიდვების რაოდენობით ისედაც ლიდერია, ტრამვაი კი უბანს უფრო მიმზიდველს გახდის.
შემოვლითი გზის მიზანია, სატვირთო მოძრაობა ქალაქიდან გავიდეს და საცობები შემცირდეს. გზა ქალაქს მცხეთის მხრიდან (ავჭალა, გლდანი, თბილისის ზღვა) და რუსთავის მხრიდან (აეროპორტი, ლოჭინი) შემოუვლის, ამიტომ ამ უბნებს სატვირთო ნაკადის შემცირების შესაძლებლობა ეძლევათ.
მერის თქმით, „ახმეტელის თეატრისა" და „ვარკეთილის" სადგურებზე პირველი ხაზი თითო სადგურით გაგრძელდება: გლდანის მიმართულებით 1.1 კილომეტრით, ვარკეთილის მიმართულებით კი 1.2 კილომეტრით. მერიის შეფასებით, ახალი სადგური დილის პიკის საათებში გლდანში 5,500 მგზავრს მიიზიდავს, ვარკეთილში კი 4,500-ს. ასევე შემცირდება იმ მგზავრთა რაოდენობა, ვისაც „სადგურის მოედნამდე" მისასვლელად ორჯერ გადაჯდომა სჭირდება, მათი მგზავრობის საერთო დრო კი თითქმის 20 წუთით შემცირდება. პროექტის განხორციელების ვადა დასახელებული არ არის.
„ახმეტელის თეატრი-ვარკეთილის" ხაზზე 4-ვაგონიანი მატარებლების ნაწილი 5-ვაგონიანით შეიცვლება და გლდანიდან ვარკეთილამდე გამავალ ხაზზე ტევადობა გაიზრდება.
მერიის მონაცემებით, ვაზისუბანში 40,000-ზე მეტი ადამიანი ცხოვრობს, საბაგირო კი მათ სამგორის მეტროსთან დააკავშირებს.
ვაკეში იგეგმება მეტროს ხაზი, საბურთალო კი პირდაპირ დაუკავშირდება დიდუბესა და რუსთაველს.
უახლოეს წლებში ზემოთ ნახსენები ცვლილებები ყველაზე მეტად დიდ დიღომს, გლდანს, სამგორსა და ვაზისუბანს შეეხება, ცენტრალური უბნები კი მეტროს მესამე ხაზს 2030-ის შემდეგ დაელოდებიან.
რას უნდა ველოდოთ 2030 წლისთვის
რას ამბობს ანალიტიკა:
ფასების ზრდა ბოლო წლებში შენელდა. პირველად ბაზარზე ფასი 2023 წელს 20.2%-ით, 2024 წელს 11.6%-ით, 2025 წელს კი 4.0%-ით გაიზარდა. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში საშუალო ფასი წინა წელთან შედარებით 4%-ით მეტი იყო, 2026 წლის ბოლოსთვის საშუალოდ დაახლოებით 3.2%-იან ზრდას ვარაუდობენ.
ახალი ბინების რაოდენობა. Galt & Taggart-ის პროგნოზით, თბილისში 2026 წელს რეკორდული რაოდენობის 35,000 ბინა დასრულდება, 2027 წელს 27,000, 2028-2029 წლებში კი საშუალოდ 25,000 ყოველწლიურად. 2020-2025 წლებში ეს მაჩვენებელი 16,000-დან 21,000-მდე მერყეობდა.
ამ ბინების დიდი ნაწილი წინასწარ უკვე გაყიდულია. ივლისის მონაცემით, 2026 წელს მშენებარე ბინების 79%, 2027 წლისა 66%, 2028 წლისა კი 59% უკვე გაყიდულია.
ფასზე გადამწყვეტი მიწოდება იქნება. დაგეგმილმა მსხვილმა პროექტებმა და ნებართვების მაღალმა მოცულობამ შეიძლება ბაზარზე ახალი ბინების რაოდენობა მნიშვნელოვნად გაზარდოს და ფასის ზრდა შეზღუდოს. გრძელვადიან მოთხოვნას კი ურბანიზაცია და მაღალი ამონაგები უჭერს მხარს.
რას შეიძლება ნიშნავდეს ეს უბნებისთვის:
გარდა იმისა, რომ ამ უბნებში უამრავი ახალი ბინა შენდება, მაცხოვრებლებისთვის იქმნება გადაადგილების ახალი და მარტივი საშუალებები, რაც უბანს უფრო მიმზიდველს ხდის. თუმცა, ახალი ბინების ერთდროულად გამოჩენა გამყიდველებს შორის კონკურენციას ზრდის, ამიტომ ფასზე გავლენა იმაზეც იქნება დამოკიდებული, რა ტემპით დაიწყება პროექტები. ბოლო 11 თვეში ფასი დიდუბეში 6%-ით გაიზარდა, ნაძალადევში 12%-ით.
ტრამვაისა და შემოვლითი გზის გამო გადაადგილება შეიძლება გამარტივდეს, ეს კი ფასის ზრდას მხარს დაუჭერს. მეორე მხრივ, Colliers-ის მონაცემით, 2025 წელს მიწოდებისა და მოთხოვნის 61% სწორედ დიდ დიღომზე, საბურთალოსა და სამგორზე მოდიოდა, ამიტომ ახალი ბინების დიდმა რაოდენობამ ფასის ზრდა შეიძლება შეანელოს.
ხსენებული დიდი პროექტების უმეტესობა 2030-ის შემდეგ სრულდება, ამიტომ მათი გავლენა ჯერ ნაკლებად თვალსაჩინო იქნება. ss.ge-ს ერთ-ერთი წინა კვლევის მიხედვით, ცენტრში სამშენებლო ტერიტორიების სიმცირე მაღალი მოთხოვნის ფონზე ბინების გაძვირების ერთ-ერთი მიზეზია.
Eagle Hills-ის პროექტი ჯერ დაგეგმარების ეტაპზეა და ცვლილებებზე საუბარი რთულია. თუმცა, ბოლო ერთ წელიწადში კრწანისში კვადრატული მეტრი 15%-ით გაძვირდა, რაც შეიძლება იმას ნიშნავდეს, რომ მყიდველები უკვე იხდიან იმ ცვლილებებისთვის, რომლებიც უბანს მომავალში ელის.
ამჟამინდელი შეფასებებით, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების მკვეთრი ზრდა მოსალოდნელი არ არის. უბნებს შორის განსხვავება კი იმაზე იქნება დამოკიდებული, სად რამდენი ახალი ბინა აშენდება და რა ვადაში დასრულდება ინფრასტრუქტურული სამუშაოები.
ერთი გამორჩეული უბანი არ არსებობს, არჩევანი თვენს ბიუჯეტსა და მიზნებზეა დამოკიდებული. შეზღუდული ბიუჯეტისა და გაქირავებისთვის უფრო შესაფერისია დიდი დიღომი, გლდანი და სამგორი, ინვესტიციისათვის დიდუბე და ნაძალადევი(უახლოესი წლების ცვლილებების გათვალისწინებით).
ბინის არჩევისას დღევანდელ ფასთან ერთად გაითვალისწინეთ ქირიდან პოტენციური შემოსავალი და რა დიდი პროექტებია დაგეგმილი უბანში. შეადარეთ სამივე და ყიდვამდე გადაამოწმეთ დეველოპერი და რა ეტაპზეა პროექტი.
უბნების შესადარებლად გამოიყენეთ ss.ge-ს კალკულატორი და AI ასისტენტი.
