ზაფხულში უძრავი ქონების ფასი წლიურად 6%-ით გაიზარდა - ვითარება თბილისის ბაზარზე

01.10.2025 16:25:30

თბილისში უძრავი ქონების ფასი წლიურად 6%-ით გაძვირდა - ამის შესახებ „თიბისი კაპიტალის“ ყოველთვიურ კვლევაში ვკითხულობთ. 2025 წლის ივლისში ერთი კვადრატული მეტრის ფასი დედაქალაქში 1,278$-ს გაუტოლდა.

გაყიდული ბინების რაოდენობა, კვლევის თანახმად 3 618-ს შეადგენს და 2024 წლის ივლისის მაჩვენებელს 5%-ით აჭარბებს.

გრაფიკი “თიბისი კაპიტალის” კვლევიდან

“თიბისი კაპიტალის” კვლევა აჩვენებს მთლიანი ბაზრის საშუალო ფასებს, რომელშიც ნებისმიერი საცხოვრებელი უძრავი ქონება მოიაზრება. გაყიდული ბინების ფასი 1 კვ.მ-ზე ითვლება შესრულებული ტრანზაქციების მიხედვით და მასში გაერთიანებულია სხვადასხვა ტიპის გარიგების შედეგად გაყიდული საცხოვრებელი უძრავი ქონება. მათ შორის სამშენებლო/დეველოპერული კომპანიების მიერ საბაზროზე მაღალ ფასად შეძენილი კერძო სახლები, რომელთა ადგილზეც მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსები თუ კომერციული ობიექტები უნდა აშენდეს. იმის გათვალისწინებით, რომ დედაქალაქში მიწის ნაკვეთების რაოდენობა მნიშვნელოვნად არის შეზღუდული, დეველოპერების მხრიდან სტრატეგიულად ხელსაყრელი კერძო სახლების შეძენაზე მოთხოვნა იზრდება.

რატომ იზრდება ფასი უძრავ ქონებაზე თბილისში, მიუხედავად იმისა, რომ ადგილობრივი მოსახლების მსყიდველუნარიანობა პროცესთან თანხვედრაში ვერ მოდის?

მიმდინარე წლის აგვისტოში თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის შეფასებისას G.Miller International Georgia-სმა ნიკოლოზ ურუშაძემ „ბიზნესპრესნიუსთან“ საუბარში ბინების გაძვირების ერთ-ერთ განმაპირობებელ ფაქტორად სწორედ მიწის ნაკვეთების შეზღუდული რაოდენობა დაასახელა. როგორც მან განაცხადა, “თვალსაჩინოა მიწის მიწოდების შემცირება თბილისში, განსაკუთრებით ცენტრალურ უბნებში, რაც ახალ პროექტებზე ფასების ზრდის ბუნებრივ წნეხს ქმნის“.

მისივე პროგნოზით უახლოეს პერიოდში მოსალოდნელია დედაქალაქის უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზომიერი, თუმცა სტაბილური ზრდა:

“უახლოეს პერიოდში მოსალოდნელია ფასების ზომიერი, თუმცა სტაბილური ზრდა. ეს ტენდენცია არ იქნება ისეთივე დინამიკური, როგორიც 2022–2023 წლებში ფიქსირდებოდა, თუმცა ფასების ვარდნა ნაკლებად სავარაუდო”, - აღნიშნავს International Georgia-ს დირექტორი ნიკოლოზ ურუშაძე.

ახალი და ძველი ბინები

ახალ ბინებზე მოთხოვნა კვლავ იზრდება და სავარაუდოა, რომ ტენდენცია შენარჩუნდება. “თიბისი კაპიტალის” კვლევის თანახმად, 2025 წლის ივლისში ახალი ბინების გაყიდვები წლიურად 7%-ით გაიზარდა და 713 შეადგინა. რაც შეეხება ძველ ბინებს, აქ განხორციელდა 2 905 ტრანზაქცია, რაც 5%-ით აღემატება გასული წლის იმავე პერიოდის მაჩვენებელს.

ის, რომ ახალი ბინების მიმართ ინტერესი მაღალია, იკვეთება დედაქალაქის ცენტრისა თუ გარეუბნების აქტიური განაშენიანებითაც. მაგალითად, 2025 წლის ივლისში უბნებს შორის ყველაზე მეტი გაყიდული ბინა დიდ დიღომში დაფიქსირდა, სადაც ახალი დეველოპერული პროექტების რაოდენობა საკმაოდ მაღალია. შეიძლება ითქვას, რომ დღეს დიდი დიღომი ახალაშენებულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის თვალსაზრისით, წამყვან პოზიციას იკავებს.

დიდი დიღომი

საინტერესოა, რომ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა იმატებს კრწანისშიც. მიმდინარე წლის ივლისის თვეში აქ გაყიდვები წლიურ ჭრილში ორჯერ უფრო მეტად გაიზარდა. თუმცაღა უნდა აღინიშნოს, რომ ნაძალადევსა და დიდუბეში დაფიქსირდა ტრანზაქციების შესამჩნევი წლიური კლება.
ამასთან, თბილისის უბნებს შორის, კვლავ ვაკესა და მთაწმინდაზე დაფიქსირდა ყველაზე მაღალი საშუალო გასაყიდი ფასი.
როგორც აღვნიშნეთ, “თიბისი კაპიტალის” კვლევა მოიცავს თბილისის უძრავი ქონების სრულ ბაზარს და ასახავს უკვე შესრულებული ტრანზაქციებისგან შექმნილ სურათს. საინტერესოა, რა სურათი აჩვენა ჩვენს პლატფორმაზე მომხმარებლების მიერ რეალურ დროში განთავსებულმა განცხადებებმა, რომელიც ასახავს სურათს ტრანზაქციების განხორციელებამდე.
2025 წლის ზაფხულში, კერძოდ ივლისში მომხმარებლების მიერ SS.ge-ზე განთავსებულ რეალურ განცხადებებზე დაყრდნობით გთავაზობთ ბინების ფასებს 1 კვ.მ.-ზე ზემოთ მიმოხილულ როგორც ყველაზე პოპულარულ, ისე ნაკლებად მოთხოვნად უბნებში:
· დიდი დიღომი - 1 350$;
· ვაკე - 2 809$;
· მთაწმინდა - 2 280$;
· საბურთალო - 1 859$
· ნაძალადევი - 1 532$;
· დიდუბე - 1 667$.
(ფასები დაფუძნებულია მომხმარებლების მიერ მ განთავსებულ განცხადებებზე და არა ზოგად კვლევაზე).
გასათვალისწინებელია, რომ ჩვენს ვებგვერდზე განთავსებული განცხადებებისგან მიღებული საშუალო ფასი გიჩვენებთ რეალურ დროში არსებულ ვითარებას. შესაბამისად, მისთვის თვალის მიდევნება დაგეხმარებათ, წარმოდგენა შეიქმნათ, რა ფასად ყიდდნენ უძრავ ქონებას უშუალოდ მეპატრონეები თქვენთვის საინტერესო უბნებში. რომ დავაზუსტოთ, SS.ge-ს უძრავი ქონების კალკულატორით დათვლილ ფასებში არ შედის უკვე შემდგარი გარიგებები, არამედ ეს არის შეთავაზებები, შესაბამისად, შეიძლება “თიბისი კაპიტალისა” და “კოლიერსის” კვლევების შედეგად მიღებული რიცხვებისგან განსხვავებული იყოს. აღნიშნული კვლევები უკვე შესრულებულ ტრანზაქციებს ეფუძნება.
აღსანიშნავია, რომ თქვენთვის საინტერესო უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების გაგება და ფასების ტენდენციისთვის თვალის მიდევნება ჩვენს ვებგვერდზე უკვე მარტივად არის შესაძლებელი. ამისთვის მხოლოდ რამდენიმე ნაბიჯის გავლა დაგჭირდებათ. უძრავი ქონების კალკულატორის სანახავად მიჰყევით ბმულს.
რადგანაც თბილისში საცხოვრებელი სამშენებლო პროექტების რაოდენობა მზარდია და ასევე მაღალია მოთხოვნა ახალაშენებულ ბინებზე, Colliers Georgia-ს კვლევაზე დაყრდნობით განვიხილოთ, ფასების როგორი ტენდენცია იყო 2025 წლის ივლისში:
ახალაშენებული ბინების საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი 2024 წლის ივლისთან შედარებით 23.8%-ით გაიზარდა ფართო ცენტრში, გარეუბანში 14.7%-იანი ზრდა დაფიქსირდა, ხოლო ქალაქის ცენტრში საშუალო შეწონილმა ფასმა 13.3%-ით მოიმატა. ფასების ყველაზე მნიშვნელოვანი ცვლილება შეინიშნა ფართო ცენტრში, რაც განპირობებულია იმით, რომ 2024 წლის ივლისში ერთბაშად დარეგისტრირდა ორი მსხვილი პროექტის 3-4 წლის ტრანზაქციები, რამაც საშუალო შეწონილი ფასის იმ დროისთვის შემცირება გამოიწვია. აღნიშნული პროექტების გარეშე ფართო ცენტრში ფასები 5.9%-ით გაიზარდა.
კვლევა გვიჩვენებს ფასების ტენდენციას 2025 წლის პირველი ნახევრის მდგომარეობითაც. კერძოდ, აღნიშნულ პერიოდში თბილისში ახალაშენებული ბინების საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი 20.6%-ით გაიზარდა ფართო ცენტრში, 10.5%-ით - გარეუბნებში, ხოლო ქალაქის ცენტრში 7.4%-იანი ზრდა დაფიქსირდა.
რომ შევაჯამოთ, დედაქალაქში ახალაშენებული ბინების ფასი იზრდება. მიუხედავად იმისა, რომ ტენდენცია უბნების მიხედვით განსხვავებულია, ზოგადი სურათი გვიჩვენებს, რომ მოთხოვნად ადგილებში, განსაკუთრებით კი ცენტრში ახალი პროექტების გასაყიდი ფასები შემცირებისკენ არ მიდის.
რაც შეეხება მოლოდინებს, ფასები დამოკიდებულია სამშენებლო მასალების ღირებულებაზე, ასევე, მიწის ნაკვეთების ფასსა და რაოდენობაზე დედაქალაქის სხვადასხვა უბანში, მოთხოვნაზე, კონკურენციასა და ეროვნული ბანკის მონეტარულ პოლიტიკაზე. იმ შემთხვევაში, თუ სებ-ი მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთს გაზრდის, სავარაუდოა, რომ ეს უძრავი ქონების მოთხოვნის შემცირებას გამოიწვევს. აღსანიშნავია, რომ ბანკის მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტმა 2025 წლის 18 ივნისის სხდომაზე მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი (რეფინანსირების განაკვეთი) უცვლელად შეინარჩუნა და 8.0 პროცენტი დატოვა.
ახლანდელი ტენდენცია გვიჩვენებს, რომ ფასები ზრდას განაგრძობს, თუმცა არა ისე სწრაფად, როგორც გასული ორი წლის განმავლობაში.