რა ცვლილებებია უძრავი ქონების ბაზარზე და რას უნდა ველოდოთ?

660

27.05.2025 17:52:38

2025 წლის აპრილში თბილისში ახალაშენებული ბინების საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი 2024 წლის აპრილთან შედარებით 12.9%-ით გაიზარდა ფართო ცენტრში, ქალაქის ცენტრში 6.7%-იანი ზრდა დაფიქსირდა, ხოლო გარეუბანში საშუალო შეწონილმა ფასმა 8.1%-ით მოიმატა. აღნიშნული მონაცემები Colliers Georgia-ს უძრავი ქონების განახლებულ ბაზრის კვლევაშია წარმოდგენილი.

რაც შეეხება ძველ ბინებს, საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი 2024 წლის აპრილთან შედარებით 7.5%-ით გაიზარდა გარეუბანში, ქალაქის ცენტრში - 4.4%-ით, ხოლო ფართო ცენტრში დაფიქსირდა სულ რაღაც 1.5%-იანი კლება.

ფასი გაიზარდა იმის მიუხედავად, რომ ამავე პერიოდში დედაქალაქში ბინების გაყიდვები შემცირებულია. კვლევის თანახმად, 2025 წლის აპრილში თბილისში 3,256 საცხოვრებელი ბინა გაიყიდა, რაც 2024 წლის მარტთან შედარებით 2,6%-ით არის შემცირებული. საინტერესოა, რომ ბაზრის ზომა 6,6%-ით, 244 მლნ აშშ დოლარამდე გაიზარდა.

თბილისში ფასის ზრდის განმაპირობებელი ძირითადად არის პირველადი ბაზარი, სადაც ქალაქის მასშტაბით საშუალო შეწონილი ფასი 13.8%-ით გაიზარდა. ახალაშენებული ბინების მეორეულ ბაზარზე კი საშუალო შეწონილმა ფასმა ქალაქის მასშტაბით 5.5%-ით მოიმატა. პირველად ბაზარში მოიაზრება – სამშენებლო კომპანიების/დეველოპერების მიერ გაყიდული უძრავი ქონება, რაც შეეხება მეორადი ბაზრის ახალ პროექტებს, ამ შემთხვევაში იგულისხმება – ინდივიდუალური მესაკუთრის მიერ გაყიდული უძრავი ქონება 2013 წლის შემდეგ გაცემული სამშენებლო ნებართვით აშენებულ პროექტებში.

საინტერესოა, როგორია ფასის დინამიკა თბილისის უბნებში? - SS.ge-ის მონაცემების თანახმად, რომელიც მომხმარებელთა მიერ განთავსებულ განცხადებებს ეფუძნება, თბილისის ცენტრალურ უბნებში ახალაშენებული ბინების ფასი ერთ კვადრატულ მეტრზე გასული წლის მაისთან შედარებით შემდეგნაირად არის შეცვლილი:

საბურთალო - 2024 წლის მაისი - 2 058$; 2025 წლის აპრილი 2,023$ (ფასი მცირედით შემცირებულია);
ვაკე - 2024 წლის მაისი - 2 862$; 2025 წლის აპრილი - 3 569$ (ფასი მნიშვნელოვნად არის გაზრდილი);
მთაწმინდა - 2024 წლის მაისი - 2 780$; 2025 წლის აპრილი - 2 523$ (განცხადებების თანახმად, ახალაშენებულ ბინებზე ფასი მცირდით შემცირდა);

შეგახსენებთ, რომ მოცემული სტატისტიკური მონაცემები დაფუძნებულია მომხმარებელთა განცხადებებზე, რაც იმას ნიშნავს, რომ ის ჩატარებული კვლევიდან არ გამომდინარეობს.

SS.ge-ზე სხვადასხვა უბანში უძრავი ქონების ფასის დასათვლელად ან 4-დან 2-წლამდე პერიოდში ფასის დინამიკის სანახავად მიჰყევით ბმულს.

რა განაპირობებს საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასის ზრდას, მიუხედავად იმისა, რომ გაყიდვები მცირედით, მაგრამ მაინც შემცირებულია?

ზოგადი სურათის გვიჩვენებს, რომ გასულ წელთან შედარებით, სამშენებლო პროექტების ღირებულება გაზრდილია, რაც ახალაშენებულ ბინებზე ფასის ზრდის ერთ-ერთი მიზეზია. უძრავ ქონებაზე ფასი ვერ დაიწევს, თუ მშენებლობის თვითღირებულება მაღალია. ამასთან, მიწის ნაკვეთების რაოდენობა თბილისში, განსაკუთრებით დედაქალაქის ცენტრში სულ უფრო მცირდება, ბიზნესის მხრიდან მოთხოვნა კი იზრდება და შესაბამისად, მაღალია ფასიც.

ამასთან, დეველოპერები საუბრობენ ბანკების მხრიდან სამშენებლო პროექტების დაფინანსების შეჩერება/შემცირებაზეც, რაც აისახება სამშენებლო პროექტების რაოდენობასა და უძრავი ქონების ფასზეც. რაც უფრო ძვირი უჯდება მშენებლობა ბიზნესს და რაც უფრო რთულდება ფინანსური რესურსების მოძიება, მით უფრო ნაკლებია შანსი, საცხოვრებელ თუ კომერციულ უძრავ ქონებაზე ფასი შემცირდეს.

მიზეზები, რის გამოც თბილისში უძრავ ქონებაზე ფასი არ იკლებს და პირიქით, შესაძლოა გაიზარდოს:

მიწის ნაკვეთების შეზღუდული რაოდენობა

ბოლო ერთი წლის განმავლობაში სამშენებლო-დეველოპერულმა სექტორმა აქტიურად დაიწყო ქალაქის ცენტრთან ახლოს მიწის ნაკვეთებისა და თბილისის შემოგარენის ათვისება. მიზეზი კი არის ის, რომ თბილისის ცენტრალური უბნები (ვაკე, საბურთალო, მთაწმინდა) უკვე თითქმის სრულად განაშენიანდა. ამის მაგალითია ვ. ჯიქიას ქუჩა, უნივერსიტეტის ქუჩა და მათი მიმდებარე ქუჩები ვაკე-საბურთალოზე, სადაც ფაქტობრივად აღარ არის დარჩენილი თავისუფალი მიწის ნაკვეთები. შესაბამისად, მნიშვნელოვნად შეიზღუდა მშენებლობის შესაძლებლობა ცენტრალურ უბნებში, გაიზარდა მიწის ფასი და შესაბამისად, მოიმატა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულებამ.

გაიზარდა მშენებლობის თვითღირებულება

იმის გათვალისწინებით, რომ მნიშვნელოვნად გაიზარდა სამშენებლო მასალებისა და ლოგისტიკის ხარჯები, მოიმატა მშენებლობის თვითღირებულებამაც.

ასევე სექტორი განიცდის ადგილობრივი სამუშაო ძალის სიმცირეს და მუდმივად უწევს კადრების მოძიება. სექტორში გაზარდა შრომის ანაზღაურებაც, თუმცა უშუალოდ მშენებლობის პროცესში კადრების შენარჩუნება მუდმივი გამოწვევაა.

დეველოპერები გარკვეული პერიოდით ხელოვნურად ინარჩუნებენ მაღალ ფასებს

რიგ შემთხვევებში დეველოპერებს ურჩევნიათ, გაყიდვების ტემპი შენელდეს, ვიდრე ფასი შეამცირონ უძრავ ქონებაზე. განსაკუთრებით მსხვილ სამშენებლო-დეველოპერულ კომპანიებს აქვთ ფინანსური ბერკეტები და ლიკვიდურობა, გარკვეული პერიოდით გაყინონ არსებული ფასი.

სტატუს-კვოს შენარჩუნებით მათ სამომავლოდ უკეთესი სარგებლის მიღება შეუძლიათ.

ეროვნული ბანკის მონეტარული პოლიტიკა და ინფლაცია

ინფლაცია და ეროვნული ბანკის მონეტარული პოლიტიკა მნიშვნელოვან ზეგავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზარზე. მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი განსაზღვრავს, მოიმატებს თუ არა იპოთეკური სესხის პროცენტი ლარში გაცემულ სესხებზე, რომელიც პირდაპირ არის მიბმული ეროვნული ბანკის რეფინანსირების განაკვეთზე.

ეროვნულმა ბანკმა რეფინანსირების განაკვეთი 2025 წლის იანვრიდან მაისის ჩათვლით ერთ ნიშნულზე, 8%-ზე შეინარჩუნა, რაც იმას ნიშნავს, რომ იპოთეკური სესხის პროცენტი უცვლელი დარჩა.

როდესაც ეროვნული ბანკი ზრდის მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთს (როგორც ზემოთ ვახსენეთ, იგივე რეფინანსირების განაკვეთს), ძვირდება იპოთეკური სესხები, რაც პირდაპირ აისახება მომხმარებლის ქცევაზე - მათი ნაწილი დროებით თავს იკავებს ვალდებულების აღებისგან ან ნაკლებ თანხას იღებს. სესხებზე ხელმისაწვდომობის შეზღუდვა კი თავის მხრივ ამცირებს მოთხოვნას უძრავ ქონებაზე.

საინტერესოა, რომ რეფინანსირების განაკვეთი 2024 წლის მაისის შემდეგ 8%-ზე რჩება (2024 წლის მარტში 8,25% იყო, ამავე წლის იანვარში - 9%), თუმცა ზემოთ ჩამოთვლილი ფაქტორების, კერძოდ მიწების რაოდენობის შემცირების, სამშენებლო ხარჯების ზრდისა და სავარაუდოდ დეველოპერების მიერ ფასების ხელოვნურად შენარჩუნების გამო, უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მცირედით შემცირდა, თუმცა მისი ფასი გაიზარდა ( Galt & Taggart-ის მონაცემების მიხედვით).

უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდა/შემცირება მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული მოსახლეობის შემოსავლებსა და ზოგადად, სამუშაო ბაზარზე არსებულ ვითარებაზეც. როცა მაღალია მიგრაცია, როდესაც სამუშაო ძალა მცირდება და უმუშევრობა იზრდება, ნელდება ეკონომიკური აქტივობაც.

რა ტენდენციას უნდა ველოდოთ მომავალში თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე?

ვინაიდან ეკონომიკა ცოცხალი ორგანიზმია და მასში მიმდინარე პროცესები დამოკიდებულია როგორც პოლიტიკური და ფინანსური ინსტიტუტების გადაწყვეტილებებზე, ასევე საგარეო ფაქტორებზე, რთულია ზუსტი პროგნოზის გაკეთება.

Galt & Taggart-ში ვარაუდობენ, რომ წელს უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის შენელებაა მოსალოდნელი, რისი მიზეზიც პოლიტიკური არასტაბილურობის გამო ეკონომიკური ზრდის პროგნოზირებული შენელება, ლარის გაუფასურება და იჯარის შემოსავლიანობის მოსალოდნელი შემცირება შეიძლება იყოს.

აღსანიშნავია, რომ უძრავ ქონებაზე ფასის ზრდის გამო მომხმარებელი ფრთხილობს, თავს იკავებს ინვესტიციის ჩადებისგან და ვითარების დასტაბილურებას ელოდება. შექმნილმა მდგომარეობამ შეიძლება დეველოპერებს უბიძგოს, არსებული მოთხოვნა-მიწოდება გარკვეული წონასწორობით დაარეგულირონ.

თუ ბინის შეძენას გეგმავთ, თუმცა შექმნილი ვითარების გამო გადაწყვეტილების მიღება გიჭირთ, თბილისის სხვადასხვა უბანში უძრავი ქონების საბაზრო ფასის დასათვლელად და სხვადასხვა პერიოდთან შესადარებლად, მიჰყევით ბმულს. ჩვენი ფასების კალკულატორი დაგეხმარებათ საერთო სურათის უკეთ აღქმაში და გაგიმარტივებთ გადაწყვეტილების მიღების პროცესს.