რა ხდება უძრავი ქონების ბაზარზე – ფასების დინამიკა თბილისის ყველაზე მოთხოვნად უბნებში

2024 წელს შეინიშნება შემცირება მოთხოვნის – თბილისში ტრანზაქციების რაოდენობა 2024 წლის მაისში 7%-ით შემცირდა წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. ამავდროულად, მიწოდება გაიზარდა - თბილისში მშენებარე ბინების რაოდენობა 25%-ით მეტია და 86 ათას ბინას შეადგენს 2023 წლის ბოლოსთვის.

Galt&Taggart-ის მონაცემებით, თბილისში გაყიდული ბინების თითქმის ნახევარი დიდი დიღმის (+17.0% წ/წ), სამგორისა (+11.5% წ/წ) და საბურთალოს (-8.2% წ/წ) რაიონებში დაფიქსირდა. საინტერესოა, რომ გაყიდვებმა იკლო თბილისის ცენტრალურ უბნებში - ვაკეში (-11.2% წ/წ) და მთაწმინდაზე (-35.9% წ/წ).

ფასების მხრივ, საქსტატის ინფორმაციით, ყველაზე მაღალი ფასი კვლავ მთაწმინდასა და ვაკეშია, ყველაზე დაბალი კი გლდანსა და სამგორში. ახალაშენებული ბინის 1 კვ.მ-ის მედიანური ღირებულება მთაწმინდაზე 5528 ლარს (2013$)  შეადგენს, ხოლო სამგორში - 3065 ლარს (1116$).

ცვლილებები შეინიშნება საიჯარო ბაზარზეც. 2023 წელს ქირის ფასებმა 63%-იანი ზრდა აჩვენა, თუმცა, 2024 წელს 11%-იანი კლებაა მოსალოდნელი. ეს ნიშნავს, რომ COVID-19-ის პანდემიამდელ პერიოდთან შედარებით, საერთო ჯამში 8%-იანი გაძვირება გვექნება, რაც აღმოსავლეთ ევროპის ბაზრის ზოგად ტენდენციებს ემთხვევა.

რამ იქონია გავლენა 

ბაზრის ცვლილებებზე რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფაქტორი მოქმედებს:

• მსოფლიო პოლიტიკის გავლენა. გასული წლების განმავლობაში უძრავი ქონებაზე ფასის მკვეთრი მომატება განპირობებული იყო რუსეთის შეჭრით უკრაინაში და რუსესთვის საერთაშორისო ფინანსური სანქციების დაწესებით;

• სამშენებლო მასალების გაძვირება (მაგ. ცემენტის იმპორტი 28.7%-ით გაიზარდა 2023 წელს);

• მშენებლობის ღირებულების ზრდა (წლიურად 8.4%-ით);

• ტურისტების შემოდინება.

ექსპერტების აზრით, მოსალოდნელია, რომ მომდევნო პერიოდში თბილისში უძრავი ქონების ფასმა მცირედით დაიკლოს, რაც გამოწვეული იქნება გაზრდილი მიწოდებითა და შემცირებული მოთხოვნით. თუმცა, მკვეთრი ვარდნა ნაკლებად სავარაუდოა. პროგნოზის მიხედვით, გასაყიდი უძრავი ქონების ფასი 10%-იან ზრდას არ გადააჭარბებს.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ დინამიურ ცვლილებებს განიცდის. მიუხედავად იმისა, რომ 2023 წელს მკვეთრი ზრდა დაფიქსირდა, 2024 წელს ბაზარი სტაბილიზაციისკენ მიდის. მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ ტენდენციები განსხვავდება უბნების, უძრავი ქონების ტიპისა და სხვა ფაქტორების მიხედვით. მომავალში ბაზრის განვითარება დამოკიდებული იქნება როგორც ადგილობრივ, ისე საერთაშორისო ფაქტორებზე, მათ შორის გეოპოლიტიკურ სტაბილურობასა და ეკონომიკურ მდგომარეობაზე.