რა ფაქტორებმა შეიძლება მოახდინონ გავლენა უძრავი ქონების ფასზე?

უძრავი ქონების ფასი უმეტეს შემთხვევაში მზარდია თუ არ ჩავთვლით გამონაკლის შემთხვევებს. ფასების ცვლილება, ძირითადად, გარე ფაქტორების ჩარევით ხდება. დიდი მნიშვნელობა აქვს ბინის,  სახლისა თუ ნაკვეთის მდებარეობას, პირობებსა და ზომას. ასევე, გაქირავებისა და გაყიდვის შემთხვევები ერთმანეთისგან განსხვავდება პრიორიტეტებით, რადგან ერთ შემთხვევაში დროებით საცხოვრებლად განიხილება კონკრეტული ფართი, ხოლო მეორე შემთხვევაში გრძელვადიან მიზნებს უკავშირდება.

ქირის ფასები

გაქირავების დროს, ბინის კეთილმოწყობიდან ამომდინარე, ხშირ შემთხვევაში მომავალი მაცხოვრებლების სეგმენტი წინასწარ არის განსაზღვრული და ამას განცხადებების ტექსტშიც ამოვიკითხავთ. ზოგიერთი ბინა სტუდენტებზე ქირავდება, ზოგი ოჯახზე, ზოგი კი - ტურისტებზე. თითოეულ შემთხვევაში, დიდი მნიშვნელობა აქვს ლოკაციას, სტუდენტებისთვის გათვლილი ბინები ძირითდად მინიმალურ მოთხოვნებს ერგება ხოლმე და ელემენტარული პირობებია გათვალისწინებული, ლოკაციით კი ახლოს არის ან სასწავლო დაწესებულებებთან, ან მეტროსთან, რათა სწრაფი ტრანსპორტით მოახერხონ გადაადგილება სტუდენტებმა. ასეთ შემთხვევაში ფასიც შედარებით ნაკლებია და სტუდენტებისთვის ხელმისაწვდომი. თუმცა იგივეს ვერ ვიტყვით ბოლო პერიოდის ტენდენციაზე, რადგან უძრავი ქონების ფასი საგრძნობლად გაიზარდა როგორც დაქირავების, ისე ყიდვის შემთხვევაშიც, თუმცა ამ ფაქტორებზე ოდნავ მოგვიანებით ვისაუბრებთ სტატიაში.

ოჯახებისთვის განკუთვნილი ბინები შედარებით დიდი ფართის არის, გათვალისწინებულია მათი საჭიროებები და ფასი აქაც უბნების მიხედვით განსხვავდება, რაც უფრო შორდება ცენტრს, ფასი იკლებს, მაგრამ ამ დროს უკვე ყურადღებას რემონტის ნაწილი იქცევს. ცენტრში მდებარე ძველი რემონტის მქონე სახლი შეიძლება უფრო იაფი ღირდეს, ვიდრე გარეუბანში მდებარე კეთილმოწყობილი ბინა.

რაც შეეხება ტურისტებზე გათვლილ ბინებს, მათი უმრავლესობა, დედაქალაქის შემთხვევაში თბილისის ცენტრალურ და ისტორიულ უბნებში მდებარეობს, მათი ინტერიერი დამახასიათებელი დიზაინით არის გამორჩეული, ქირავდება დღიური ტარიფით და ფასი უცხოურ ვალუტაშია ძირითადად. მათ სრული უმრავლესობა კეთილმოწყობილია და ტურისტებს ბინაში ხვდებათ ყველა ის საჭირო ნივთი, რითაც მცირე დროის გატარებას შეძლებენ სხვა ქვეყანაში.

რომ შევაჯამოთ, ქირის ფასი შეიძლება განსაზღვროს დამქირავებელმა სამიზნე აუდიტორიამ, უბანმა, კეთილმოწყობამ, კომფორტის საშუალებებმა, სტრატეგიული ობიექტების სიახლოვემ და ისეთმა გარე ფაქტორმაც, როგორიც არის იმ მომენტისთვის ეროვნული ვალუტის კურსი, ეკონომიკური მდგომარეობა და ბაზრის რეგულაციები.

ყიდვა/გაყიდვა

უძრავი ქონების ყიდვა გაყიდვის საკითხი აქტუალურია და იყიდება როგორც ძველი აშენებული ბინები, ასევე ბინები მშენებარე და ახალაშენებულ კომპლექსებში. მათი ფასიც მოთხოვნიდან გამომდინარეობს.ფასებზე ბოლო წლებში გავლენა იქონია ჯერ Covid-19 პანდემიამ, როდესაც თითქმის შეჩერებული იყო მშენებლობის ბიზნესი, უცნობი ვირუსის პირობებში გართულდა სამომავლო გეგმების დასახვა და გადაადგილების შეზღუდვამაც თავისი როლი ითამაშა. უძრავი ქონების ფასები ბაზარზე შემცირდა დაახლოებით 5%-ით. ვარაუდი არსებობდა თავდაპირველად ფასების შემცირების ტენდენციის გაგრძელებაზე, თუმცა პანდემიის შემდეგ მოულოდნელად გლობალური მოვლენა - რუსეთ-უკრაინის ომი იყო/არის, რომელმაც უძრავი ქონების ადგილობრივ ბაზარზე დიდი გავლენა მოახდინა. მეზობელი ქვეყნებიდან მიგრირებულმა ადამიანებმა გაზარდეს მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე როგორც ქირით, ასევე ყიდვის შემთხვევაში. მოთხოვნის გაზრდამ კი ფასების ზრდაზე იქონია სერიოზული გავლენა.

უძრავი ქონების ფასი 2023 წელს გაქირავებისა და გაყიდვის შემთხვევაში გაიზარდა. მიგრანტთა დიდმა რაოდენობამ გაზარდა მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე, დიდმა ნაწილმა იქირავა ბინები, ნაწილმა იყიდა, ხოლო ადგილობრივებმა შეიძინეს ბინები კომერციული მიზნებისთვის, გასულ წელს ზრდადმა მაჩვენებელმა მოგვცა პროგნოზი, რომ 2023 წლის ბოლოსთვის 18%-ით გაძვირებულ უძრავ ქონებას მივიღებთ. მიგრანტთა დიდი ნაწილი დედაქალაქში და საქართველოს დიდ ქალაქებში ტურისტულ ზონებში დასახლდა. ბათუმი და ქუთაისია  თბილისის შემდეგ პოპულარული რჩეული ქალაქები. დასვენების სეზონის მოახლოებამ კი დამატებითი გავლენა მოახდინა საზღვაო კურორტებზე ფასების ზრდაზე.

მოთხოვნის ზრდა მოქმედებს ფასების ცვლილებაზე და რაც მეტია მოთხოვნა, მით უფრო იზრდება უძრავი ქონების ფასები. ამას ემატება მისი მდებარეობის, ფართობისა და რემონტის ხარისხის ფაქტორები და სწორედ ამ მოცემულობათა ერთობლიობა ახდენს გავლენას ქონების ფასის განსაზღვრაზე.