განაშენიანების ზოგადი პრინციპები

კონკრეტულ ლოკაციაზე შენობა-ნაგებობის აღმართვის/რეკონსტრუქციის უფლებამოსილების მიღება, სხვა ყველაფერთან ერთად, დამოკიდებულია იმაზეც თუ რამდენად შეესაბამება საპროექტო განაცხადი განაშენიანების პრინციპებს. ამ პრინციპების ცოდნა მნიშვნელოვანია მშენებლობის ინდუსტრიაში ოპტიმალურად ორიენტირებისთვის. განაშენიანების ძირითადი დებულებების მიზნებია, ქვეყნის მთელ ტერიტორიაზე მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების გენერალური გეგმის განსაზღვრა:

 მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა - ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტი, რომელიც განსაზღვრავს დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენების (მიწათსარგებლობის) და განაშენიანების ძირითად პარამეტრებს, კეთილმოწყობის, გარემოსა და უძრავი კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ სივრცით-ტერიტორიულ პირობებს, სატრანსპორტო, საინჟინრო და სოციალური ინფრასტრუქტურის, ასევე ეკონომიკური განვითარების სივრცით ასპექტებს და განსახლების ტერიტორიულ საკითხებს;

 განაშენიანების რეგულირების გეგმა - ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტი, რომელიც დასახლებათა ტერიტორიებისთვის ადგენს მიწათსარგებლობის ზონებს (ქვეზონებს) ან/და აზუსტებს ცალკეული გეგმარებითი ერთეულების, განაშენიანების არქიტექტურულ-გეგმარებით და სივრცით-მოცულობით მახასიათებლებს, შენობების განთავსებას, მათ გეგმარებით პარამეტრებს; აზუსტებს უძრავი კულტურული მემკვიდრეობის დაცვისა და განვითარების ქალაქთმშენებლობით მახასიათებლებს, რელიეფის ორგანიზებას, ტერიტორიების კეთილმოწყობასა და გამწვანებას, საინჟინრო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფას;


განაშენიანების ძირითადი დებულებების რეგულირების სფეროს განეკუთვნება ასევე დასახლებათა სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმვის დოკუმენტების მიზნების ფორმირება,შემუშავება, დამტკიცება, მათში ცვლილებების შეტანა და ამ პროცესების საჯაროობა; მიწის ნაკვეთ(ებ)ზე შენობათა განთავსების პირობების დადგენა და მათი მაქსიმალური სიმაღლეების განსაზღვრა; დასახლებათა მდგრადი განვითარების მიზნით, კერძო და საზოგადოებრივი ინტერესების უზრუნველყოფა;

დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების შემდგომი დახვეწისა და ეფექტური ფუნქციონირების მიზნით, ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელ ორგანოსთან და მისი გადაწყვეტილებით შესაძლებელია, შეიქმნას სათათბირო ორგანო -„დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების საკითხთა საბჭო“(შემდგომში - საბჭო).

საბჭოს კომპეტენციათა სფეროს განეკუთვნება:
ა) მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლობითი და აღმასრულებელი ორგანოებისთვის დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების საკითხებში რეგულარული მოხსენებების მომზადება და კონსულტაციების გაწევა;
ბ) ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტების შემუშავების, განხილვისა და დამტკიცების პროცესების საჯაროობის მიზნით, საზოგადოებრივი ინფორმირების სამუშაოებისა და განხილვების ორგანიზება მუნიციპალიტეტის გამგეობის (მერიის) შესაბამის სამსახურთან ერთად;
გ) დასახლებათა ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების საკითხების თაობაზე წინადადებების, შენიშვნების და საჩივრების განხილვა;
დ) ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტების გეგმარებითი დავალებების გაცემის თაობაზე
მუნიციპალიტეტის შესაბამისი ორგანოების გადაწყვეტილებათა მომზადება;
ე) მიწათსარგებლობის უფლებრივი ზონირების რუკების დამტკიცებისათვის საკრებულოების გადაწყვეტილებათა პროექტების მომზადება მუნიციპალიტეტის გამგეობის (მერიის) შესაბამის სამსახურთან ერთად;
ვ) ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტების ან მათი ნაწილების დამტკიცების თაობაზე
მუნიციპალიტეტის შესაბამისი ორგანოების გადაწყვეტილებების და/ან დასკვნების პროექტების მომზადება;
ზ) სპეციალური ზონალური შეთანხმებისათვის მუნიციპალიტეტის შესაბამისი ორგანოს
გადაწყვეტილების პროექტის მომზადება, გარდა ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე არსებული კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონაში სპეციალური ზონალური შეთანხმების გაცემისა.

სპეციალური (ზონალური) შეთანხმება ითვალისწინებს კონკრეტული მიწის ნაკვეთისთვის განსაზღვრული კ2 კოეფიციენტის მნიშვნელობის გაზრდას. იმ შემთხვევაში, როდესაც ნებართვის მაძიებელს სურვილი აქვს გაზარდოს კ2 კოეფიციენტის სიდიდე, მან მიწის ნაკვეთ(ებ)ის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების მიღებაზე განცხადებაში უნდა დააფიქსიროს სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების მიღების მოთხოვნა. სპეციალურ (ზონალურ) შეთანხმებაზე გადაწყვეტილება მიიღება მშენებლობის ნებართვის გაცემის პირველ სტადიაზე (ქ. თბილისში და ქ. ბათუმში მშენებლობის ნებართვის გაცემის ნებისმიერ სტადიაზე). სპეციალურ (ზონალურ) შეთანხმებაზე გადაწყვეტილების მისაღებად 30-დღიანი ვადის არასაკმარისობის შემთხვევაში, ადმინისტრაციული წარმოების ვადის გაგრძელება ხდება დადგენილი წესით.

მიწის ნაკვეთები და შენობა-ნაგებობები, რომლებიც თავისი მახასიათებლებით არ შეესაბამება შესაბამისი ზონის განაშენიანების რეგულირების მოთხოვნებს და შესაბამისობის უზრუნველყოფა შეუძლებელია, ენიჭება განპირობებული (იძულებითი) შეუსაბამო მიწის ნაკვეთებისა და შენობანაგებობების სტატუსი.

შეუსაბამო და განპირობებული (იძულებითი) შეუსაბამო სტატუსის მქონე მიწის ნაკვეთებისა და შენობა-ნაგებობების შემდგომი განვითარება (ტერიტორიის გაფართოება, ფუნქციის შეცვლა, რეკონსტრუქცია) ხორციელდება მხოლოდ შეუსაბამობის აღმოფხვრის ან შემცირების პირობით. შემცირების პირობები შესაძლებელია განისაზღვროს ეტაპობრივად, საბოლოო აღმოფხვრის მიზნით.

შეუსაბამობის აღმოფხვრის შემთხვევაში შეუსაბამო სტატუსის მქონე მიწის ნაკვეთებსა და შენობანაგებობებს ეხსნება შეუსაბამო სტატუსი.