რა ხდება უძრავი ქონების ბაზარზე – გაყიდვებმა წლიურად 21%-ით იკლო

მიმდინარე წლის სექტემბერში თბილისში 3,314 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 21.5%, ხოლო წინა თვესთან შედარებით 6.7%-იანი კლებაა. აღნიშნული თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების Galt & Taggart-ის 2023 წლის სექტემბრის მიმოხილვაშია ნათქვამი. კვლევის შედეგების მიხედვით, 2023 წლის სექტემბერში დიდი დიღმის (+6.9% წ/წ) და ჩუღურეთის (+16.1% წ/წ) გარდა გაყიდვები ყველა უბანში შემცირდა. ამასთან, ეს შემცირება ყველაზე მკაფიო თბილისის ცენტრალურ ნაწილში იყო (-32.4% წ/წ), ხოლო ფართო ცენტრსა და გარეუბნებში შედარებით მცირე კლება შეინიშნება, -20.4% წ/წ და -7.6% წ/წ, შესაბამისად.

გაყიდვების შემცირებაზე საუბრობს ასევე Mode Real Estate-ის დამფუძნებელი, ნატა მოდებაძე, რაზეც მან „საქმის კურსის” ეთერში ისაუბრ. მისი თქმით, უძრავი ქონების ღირებულებაზე რამდენიმე ფაქტორია დამოკიდებულია. მისი განცხადებით, აღნიშნულზე მიგრანტების მხრიდან დაინტერესების კლებამ იმოქმედა. 

„მესამე კვარტალის ბოლოსკენ შეიმჩნევა, რომ ფასები დასტაბილურდა. ზრდა აღარ შეიმჩნევა, მეორად ბინებზე შედარებით კლებაც შეინიშნება. გაყიდვების რაოდენობამ იკლო და ის 25%-ით არის შემცირებული“- ამბობს ნატა მოდებაძე. 

ამასთანავე ცნობილია რომ დეველოპერული კომპანიები არ გეგმავენ ფასის შემცირებას. დეველოპერულ კომპანია „არსიში“ უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე ფასების შემცირებას გამორიცხავენ. კომპანიის გენერალური დირექტორი ბესო ორთოიძე ამბობს, რომ მცირედი კლება იჯარაზე შემცირებული მოთხოვნიდან გამომდინარე შესაძლოა მხოლოდ მეორად ბინებზე დაფიქსირდეს. აღნიშნულის შესახებ ორთოიძემ BM.GE-სთვის მიცემულ ინტერვიუში ისაუბრა. 

თუმცა, არსებობს მცირედით ფასის კლების პროგნოზებიც, რაზეც „თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსი ირინა კვახაძე საუბრობს. აღნიშნულის შესახებ მან BMGTV-ის გადაცემა „წერტილთან“ განაცხადა. „უძრავი ქონების რადიკალურად გაიფებას არ ველით, ქირის ფასი შემცირდება“ - აცხადებს ირინა კვახაძე. კერძოდ, „თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსის თქმით, მოსალოდნელია, გასაყიდი ფასის 5-7%-ით შემცირება, ხოლო ქირის ფასი 2024 წელს, დაახლოებით, 16%-ით შემცირდება. ამასთან, ინტერვიუში ირინა კვახაძემ დეტალურად ისაუბრა იმ ფაქტორებზე, რაც უძრავი ქონების მოთხოვნასა და ფასზე მოქმედებს და რატომაც საცხოვრებელი ბინების მკვეთრად გაიაფება მოსალოდნელი არ არის.

ირინა კვახაძის თქმით, რამდენიმე ძირითადმა და მეორადმა ფაქტორმა იქონია გავლენა გასულ პერიოდში უძრავი ქონების ფასის ზრდაზე. მისი განცხადებით ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი იყო ლარის კურსი – ეროვნული ვალუტის გამყარებამ განაპირობა დოლარში უძრავი ქონების ფასის მნიშვნელოვანი ზრდა; ასევე, მნიშვნელოვანი ფაქტორი იყო სამშენებლო მასალებზე ფასების ზრდა. ხოლო, ერთ-ერთ მეორად ფაქტორად, ის მიგრანტების როლს ასახელებს. 

„რაც შეეხება დროებით ფაქტორს ანუ მიგრანტების წვლილს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდაში - მათმა უმეტესმა ნაწილმა იქირავა ბინები, მცირე რაოდენობამ კი იყიდა, მაგრამ რადგან მოთხოვნა იყო მაღალი, ჩვენ მოგვინდა უძრავი ქონების საინვესტიციო მიზნობრიობით ყიდვა, ვინაიდან ამონაგები გაიზარდა; ეს ფაქტორი იწურება ნელ-ნელა და ამის მოწმენი ვართ“ - აცხადებს „თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსი ირინა კვახაძე.

აღსანიშნავია, რომ წელს საქართველოდან 20 006-ით მეტი რუსეთის მოქალაქე გავიდა, ვიდრე შემოვიდა. შინაგან საქმეთა სამინისტრომ საზღვრის კვეთის მესამე კვარტალის ანგარიშის მიხედვით, 9 თვის განმავლობაში საქართველოში ყველაზე მეტი საზღვრის კვეთა რუსეთის ფედერაციიდან დაფიქსირდა.

მთლიანობაში საქართველოში 1,508,187 რუსეთის მოქალაქე შემოვიდა, ხოლო საქართველო დატოვა რუსეთის 1,528,193 მოქალაქემ. შესაბამისად, ქვეყნიდან 20,006-ით მეტი რუსეთის მოქალაქე გავიდა, ვიდრე შემოვიდა. 

ხოლო, უშუალოდ მესამე კვარტალში, საქართველოში რუსეთის მოქალაქეთა 766,278 შემოსვლა და 780,514 გასვლა დაფიქსირდა. სავარაუდოა, რომ ერთჯერადი ფაქტორის განეიტრალებასთან ერთად, რაც უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს უკავშირდება, უძრავ ქონებაზე არსებული ფასები სტაბილურობას შეინარჩუნებს და მნიშვნელოვანი ცვლილებები ახლო მომავალში არ მოხდება. ეს, ასევე ეხება გაყიდვების მაჩვენებლებსაც.