რა ცვლილებებს უნდა ველოდოთ თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე 2024 წლის IV კვარტალში

თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2024 წელს მნიშვნელოვანი ცვლილებების ფონზე ვითარდება. წლის პირველი ნახევრის მონაცემებზე დაყრდნობით, შეგვიძლია გავაანალიზოთ არსებული ტენდენციები და გავაკეთოთ პროგნოზები წლის ბოლო კვარტლისთვის. განვიხილოთ ოთხი მთავარი ასპექტი, რომლებიც გავლენას მოახდენს ბაზრის დინამიკაზე.

ფასების დინამიკა და მოსალოდნელი ტენდენციები

2024 წლის პირველ ნახევარში თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების მნიშვნელოვანი ზრდა დაფიქსირდა. მაისის მონაცემებით, საშუალო შეწონილმა ფასმა კვადრატულ მეტრზე $1,270 შეადგინა, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 13.7%-იანი ზრდაა. პირველადი ბაზრის სეგმენტზე ფასების ზრდა კიდევ უფრო შთამბეჭდავი იყო და 21.8% შეადგინა წლის დასაწყისიდან.

ეს ტენდენცია მიუთითებს, რომ ბაზარზე კვლავ მაღალი მოთხოვნაა, რაც ფასების ზრდის ტენდენციის გაგრძელებას უწყობს ხელს. თუმცა, გასათვალისწინებელია რამდენიმე ფაქტორი, რომლებმაც შესაძლოა შეანელოს ფასების ზრდის ტემპი წლის ბოლო კვარტალში:

1. სეზონურობა - ზამთრის პერიოდში ტრადიციულად იკლებს აქტივობა უძრავი ქონების ბაზარზე.

2. ეკონომიკური გაურკვევლობა - გლობალური ეკონომიკური გამოწვევები შესაძლოა აისახოს ადგილობრივ ბაზარზეც.

3. მიწოდების ზრდა - ახალი მშენებლობების დასრულება ზრდის მიწოდებას ბაზარზე.

4. ვალუტის კურსის მერყეობა - ლარის კურსის ცვლილებებმა შესაძლოა გავლენა მოახდინოს გადაწყვეტილებების მიღებაზე.

ამ ფაქტორების გათვალისწინებით, სავარაუდოა, რომ მეოთხე კვარტალში ფასების ზრდის ტემპი შენელდება და 2-3%-ის ფარგლებში იქნება. თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ ბაზარი კვლავ მზარდია და წლიური ზრდის მაჩვენებელი შესაძლოა 10%-ს აღემატებოდეს.

იმისთვის რომ მუდმივად გქონდეთ ზუსტი ინფორმაცია ფასების დინამიკის შესახებ, იცოდეთ თქვენთვის საინტერესო უბანში, როგორ იცვლება უძრავი ქონების ღირებულება, შეგიძლიათ SS.GE-ზე პრემიუმ სერვისით ისარგებლოთ, რომელიც ბევრ საჭირო ფუნქციონალთან ერთად, ფასების ანალიტიკასაც მოიცავს.

მოთხოვნა-მიწოდების ბალანსი და ბაზრის აქტივობა

2024 წლის პირველ ნახევარში ბაზარზე მაღალი აქტივობა შეინიშნებოდა. მაისში გაყიდული ბინების რაოდენობამ 3,197 შეადგინა, რაც მართალია 7.9%-ით ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, მაგრამ ჯამურად წლის პირველ 5 თვეში გაყიდული ბინების რაოდენობამ 15,920 შეადგინა, რაც 0.8%-იანი ზრდაა წინა წელთან შედარებით.

აღსანიშნავია, რომ ეს ზრდა სრულად განპირობებული იყო პირველადი ბაზრის აქტივობით (+8.1% წ/წ), მაშინ როცა მეორად ბაზარზე 5.1%-იანი კლება დაფიქსირდა. ეს მიუთითებს ახალი პროექტების მიმართ მზარდ ინტერესზე.

მეოთხე კვარტალში შესაძლოა ვიხილოთ გარკვეული ცვლილებები:

• მიწოდების ზრდა - წლის პირველ 7 თვეში გაცემული სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა მცირედით ნაკლებია წინა წელთან შედარებით, მაგრამ ბევრი პროექტი სწორედ წლის ბოლოსთვის დასრულდება.

• იპოთეკური სესხების განაკვეთები - თუ ეროვნული ბანკი გააგრძელებს მონეტარული პოლიტიკის შემსუბუქებას, ეს შეიძლება აისახოს იპოთეკურ განაკვეთებზე და გაზარდოს მოთხოვნა.

• უცხოელი ინვესტორების აქტივობა - გეოპოლიტიკური ვითარების გათვალისწინებით, შესაძლოა გაიზარდოს უცხოელი ინვესტორების ინტერესი თბილისის უძრავი ქონების მიმართ.

ამ ფაქტორების გათვალისწინებით, მოსალოდნელია, რომ მეოთხე კვარტალში ბაზარზე შენარჩუნდება აქტიურობა, თუმცა შესაძლოა მცირედით ჩამორჩეს წლის პირველი ნახევრის მაჩვენებლებს. ბაზრის მოცულობა, სავარაუდოდ, კვლავ მაღალი იქნება - 2024 წლის პირველ 5 თვეში ბაზრის მოცულობამ 1.21 მლრდ აშშ დოლარი შეადგინა, რაც 5.8%-ით მეტია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

გეოგრაფიული ტენდენციები და უბნების პოპულარობა

2024 წლის მონაცემებით, თბილისში უძრავი ქონების გაყიდვების მიხედვით ლიდერობს დიდი დიღომი (22% მთლიან გაყიდვებში) და საბურთალო (16%). ეს ტენდენცია, სავარაუდოდ, გაგრძელდება წლის ბოლომდე, თუმცა შესაძლოა ვიხილოთ გარკვეული ცვლილებები:

1. ცენტრალური უბნების მზარდი პოპულარობა - მთაწმინდა, ვაკე და ვერა შესაძლოა გახდეს უფრო მიმზიდველი ინვესტორებისთვის, განსაკუთრებით პრემიუმ სეგმენტში. მაგალითად, მაისში ვაკეში საშუალო გასაყიდმა ფასმა კვადრატულ მეტრზე $2,327 შეადგინა, ხოლო მთაწმინდაზე - $2,938.

2. ახალი განვითარებადი არეალები - ისნის, სამგორის და გლდანის ცალკეული ნაწილები შესაძლოა გახდეს უფრო მიმზიდველი, ახალი ინფრასტრუქტურული პროექტების გამო. მაგალითად, სამგორში, მიუხედავად დაბალი საშუალო ფასისა ($1,018/მ²), გაყიდვების რაოდენობით მესამე ადგილზეა.

3. საგარეუბნო ტერიტორიების მნიშვნელობის ზრდა - პანდემიის შემდგომ პერიოდში გაზრდილი ინტერესი კერძო სახლების მიმართ შესაძლოა აისახოს თბილისის შემოგარენის პოპულარობაზე.

მეოთხე კვარტალში მოსალოდნელია, რომ ეს ტენდენციები კიდევ უფრო გამოიკვეთება, რაც შესაძლოა აისახოს ფასების დიფერენციაციაზე უბნების მიხედვით. განსაკუთრებით საინტერესო იქნება დაკვირვება, როგორ შეინარჩუნებს დიდი დიღომი ლიდერის პოზიციას, სადაც ფასები შედარებით დაბალია ($963/მ²) და გაყიდვების რაოდენობა ყველაზე მაღალი.

ინვესტიციები და სამშენებლო სექტორის აქტივობა

სამშენებლო სექტორის აქტივობა მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზარზე. 2024 წლის პირველ 5 თვეში თბილისში გაცემული სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა მცირედით ჩამორჩებოდა წინა წლის მაჩვენებელს - საჯაროდ ხელმისაწვდომი ინფორამციის თანახმად, 95 ახალი ნებართვა გაიცა საცხოვრებელი პროექტების მშენებლობისთვის, ჯამური საცხოვრებელი ფართობით 811,613 მ², რაც 3.1%-ით ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

მეოთხე კვარტალში მოსალოდნელია შემდეგი ტენდენციები:

• მსხვილი დეველოპერული პროექტების დასრულება - როგორც უკვე აღვნიშნეთ, რამდენიმე მასშტაბური პროექტი უნდა დასრულდეს წლის ბოლოსთვის, რაც გაზრდის მიწოდებას ბაზარზე. ეს შესაძლოა აისახოს ფასებზე ცალკეულ სეგმენტებში.

• "მწვანე მშენებლობის" ტრენდის გაძლიერება - ენერგოეფექტური და ეკოლოგიურად სუფთა პროექტების მიმართ ინტერესის ზრდა. ეს ტრენდი შესაძლოა გახდეს მნიშვნელოვანი ფაქტორი ინვესტორების გადაწყვეტილებებში.

• სახელმწიფო ინიციატივების გავლენა - შესაძლოა გამოცხადდეს ახალი პროგრამები ან შეღავათები, რომლებიც წაახალისებს მშენებლობას და ინვესტიციებს. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი იქნება ეკონომიკური გაურკვევლობის პირობებში.

• მშენებლობის ხარჯების დინამიკა - აპრილის მონაცემებით, მშენებლობის ღირებულების ინდექსი წლიურად 4.4%-ით გაიზარდა. ეს ზრდა შესაძლოა აისახოს საბოლოო ფასებზე, განსაკუთრებით ახალაშენებულ ობიექტებში.

შეჯამება და რეკომენდაციები

2024 წლის მეოთხე კვარტალში თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მოსალოდნელია ზომიერი ზრდის ტენდენციის შენარჩუნება. ფასების ზრდის ტემპი, სავარაუდოდ, შენელდება, მაგრამ კვლავ დადებით ნიშნულზე დარჩება. გეოგრაფიული პრეფერენციები შესაძლოა მცირედით შეიცვალოს ახალი განვითარებადი არეალების სასარგებლოდ. სამშენებლო სექტორის აქტივობა და ახალი პროექტების დასრულება გავლენას მოახდენს მიწოდებაზე, რაც შესაძლოა აისახოს ფასების დინამიკაზე ცალკეულ სეგმენტებში.

მთლიანობაში, ბაზარი რჩება მიმზიდველი როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი ინვესტორებისთვის, თუმცა ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ პოტენციური რისკები და ბაზრის სეგმენტაცია უბნებისა და ობიექტების ტიპების მიხედვით.

ამასთან, მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ რამდენიმე დამატებითი ფაქტორი, რომლებმაც შესაძლოა მნიშვნელოვანი გავლენა იქონიოს ბაზრის დინამიკაზე მეოთხე კვარტალში:

• მაკროეკონომიკური ფაქტორები - ინფლაციის დონე, ვალუტის კურსის მერყეობა და ეკონომიკური ზრდის ტემპი პირდაპირ აისახება უძრავი ქონების ბაზარზე. თუ ეკონომიკური ზრდა შენარჩუნდება და ინფლაცია კონტროლირებადი დარჩება, ეს დადებითად იმოქმედებს ბაზარზე.

• საბანკო სექტორის პოლიტიკა - იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობა და პირობები მნიშვნელოვნად განსაზღვრავს მოთხოვნას. თუ ბანკები შეინარჩუნებენ ლიბერალურ მიდგომას იპოთეკური სესხების გაცემისას, ეს ხელს შეუწყობს ბაზრის აქტიურობის შენარჩუნებას.

• ტურიზმის სექტორის გავლენა - ტურისტული ნაკადების ზრდა ზრდის მოთხოვნას მოკლევადიან გაქირავებაზე, რაც თავის მხრივ სტიმულს აძლევს საინვესტიციო მიზნით შესყიდვებს. მეოთხე კვარტალში ტურისტული სეზონის დასრულება შესაძლოა აისახოს ამ ტიპის მოთხოვნაზე.

• რეგულაციები და სახელმწიფო პოლიტიკა - ნებისმიერი ცვლილება სამშენებლო რეგულაციებში ან სახელმწიფო პროგრამებში (მაგ. შეღავათიანი იპოთეკის პროგრამები) მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს ბაზარზე.

• ენერგოეფექტურობის ტრენდი - მზარდი ყურადღება ენერგოეფექტური შენობებისადმი შესაძლოა გახდეს მნიშვნელოვანი ფაქტორი გადაწყვეტილების მიღებისას, განსაკუთრებით ახალ მშენებლობებში.

• ციფრული ტექნოლოგიების გავლენა - ონლაინ პლატფორმების და ვირტუალური ტურების გავრცელება ცვლის ბაზრის დინამიკას და ზრდის ტრანზაქციების ეფექტურობას.

ინვესტორებისთვის რეკომედებულია ყურადღებით შეაფასონ თითოეული უბნის და პროექტის პოტენციალი. მაღალი ფასები ცენტრალურ უბნებში (მაგ. ვაკე, მთაწმინდა) შესაძლოა კომპენსირდეს სტაბილური მოთხოვნით და მაღალი საიჯარო შემოსავლებით. ამავდროულად, განვითარებადი უბნები (მაგ. დიდი დიღომი, სამგორი) გვთავაზობენ უფრო დაბალ შესასვლელ ფასებს და პოტენციურად მაღალ ზრდის პერსპექტივას.

მეოთხე კვარტალში განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს სეზონურ ფაქტორებს და წლის ბოლოს დამახასიათებელ ტენდენციებს. ხშირად, წლის ბოლოს დეველოპერები სთავაზობენ სპეციალურ აქციებს და ფასდაკლებებს, რაც შესაძლოა კარგი შესაძლებლობა იყოს ინვესტორებისთვის.

საერთო ჯამში, მიუხედავად გარკვეული გამოწვევებისა, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი რჩება დინამიურად და პერსპექტიულად. წინდახედული მიდგომით და საფუძვლიანი ანალიზით, როგორც ადგილობრივ, ისე უცხოელ ინვესტორებს აქვთ შესაძლებლობა ისარგებლონ ბაზრის ზრდის პოტენციალით და მიიღონ სტაბილური შემოსავალი გრძელვადიან პერსპექტივაში.