რა უნდა ვიცოდეთ იპოთეკის შესახებ?

სამართალი ქმნის სამოქმედო ჩარჩოს ადამიანთა შორის არსებული ყოველდღიური ეკონომიკური ურთიერთობებისთვის. ნებისმიერი ტიპის გარიგება, რომლის შედეგი თუ რეალიზების პერსპექტივა მომავლისკენაა მიმართული დაკავშირებულია გარკვეულ რისკებთან. თითოეული ჩვენგანის ინტერესია, რომ მინიმუმამდე დავიყვანოთ სამოქალაქო ურთიერთობასთან დაკავშირებული ფინანსური რისკები.

საზოგადოებაში გავრცელებულია სტერეოტიპი, რომ პირებს შორის სრულყოფილი ხელშეკრულების დადება სამართლებრივი დაცვის საკმარისი გარანტიაა, თუმცა ეს არ შეესაბამება სიმართლეს. გარიგების დადებამდე თქვენ აუცილებლად უნდა გაითვალისწინოთ თქვენი კონტრაქტორის გადახდისუნარიანობა.

პირობითად, თქვენ შეხვედით სახელშეკრულებო ურთიერთობაში და გევალებათ სერვისის გაწევა/პროდუქტის მიწოდება პირისთვის, რომელმაც სანაცვლოდ უნდა გადაიხადოს თანხა. თუკი აღმოჩნდება რომ პირი გადახდისუუნარო იყო ან გახდა თქვენს მიერ ვალდებულების შესრულების შემდეგ, თქვენ ვეღარ შეძლებთ თქვენი ინტერესების დაცვას. იმ შემთხვევაში, თუკი კონტრაქტში გათვალისწინებული იქნებოდა, რომ თქვენი კონტრაქტორის უძრავი ქონება (მაგალითად მიწის ნაკვეთი) დაიტვირთებოდა იპოთეკით, მანამ, სანამ იგი თქვენს წინაშე არსებულ ვალდებულებას არ შეასრულებდა, თქვენი ფინანსური რისკები ,პრაქტიკულად, მთლიანად იქნებოდა დაზღვეული.

იპოთეკა არის მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალება, რომლითაც იტვირთება უძრავი ქონება. მარტივად რომ ვთქვათ, თუკი თქვენი დავალიანება პირის მიმართ წარმოადგენს 10 000 ლარს და არ გაქვთ თანხა ამ მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად,  იპოთეკის არსებობის პირობებში თქვენი კონტრაქტორი თავისი ინტერესების დაცვას თქვენი უძრავი ქონების საკუთრებაში მიღებით ან მისი რეალიზაციით ეცდება- იპოთეკის უფლება მას ამის უფლებას აძლევს.

იპოთეკის უფლება ფართოდ გავრცელებულია ბანკებსა და ფიზიკურ პირებს შორის ურთიერთობის პირობებში. როდესაც ბანკისგან იღებთ დიდი მოცულობით სესხს, როგორც წესი, ბანკი თქვენგან ფინანსურ გარანტიებს ითხოვს. ერთ-ერთი ასეთი ფინანსური გარანტია თქვენი უძრავი ქონების (მიწის ან/და მასზე განთავსებული ობიექტების) იპოთეკის უფლებით დატვირთვაა.

იმისთვის, რომ ქონება იპოთეკით დაიტვირთოს, ორი წინაპირობა უნდა დაკმაყოფილდეს:

Ø  ფიზიკურ პირებს შორის დაიდოს იპოთეკის ხელშეკრულება.

Ø  საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდეს იპოთეკა.

ასევე,

Ø  სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფელად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით.

საკითხი იმის შესახებ, იპოთეკით არის თუ არა დატვირთული ქონება, უკიდურესად რელევანტური ხდება მაშინ, როდესაც საქმე ეხება მის რეალიზაციას.  საქართველოს კანონმდებლობით, იმისთვის რომ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება წარმოიშვას, საჭიროა მისი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას ექვემდებარება ასევე იპოთეკის უფლება. იპოთეკის უფლების არსებობა არ არის დამოკიდებული უძრავი ქონების მესაკუთრეზე, რაც ნიშნავს იმას, რომ ნივთის მესაკუთრის ცვლილების მიუხედავად, იპოთეკის უფლება მოქმედებაშია.

მაგალითისთვივს, განვიხილოთ შემთხვევა,  რომ პირმა, რომელსაც ჰქონდა ბანკის მიმართ სასესხო ვალდებულება, გაასხვისა იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონება. ასეთ დროს იცვლება ქონების მესაკუთრე, თუმცა იპოთეკა ძალაში რჩება. იმ შემთხვევაში თუკი ქონების რეალიზატორი ბანკის მიმართ ნაკისრ ვალდებულებას ვერ შეასრულებს, ბანკს, როგოც კრედიტორს,რეგისტრირებული იპოთეკის უფლებიდან გამომდინარე,  აქვს უფლება რომ მყიდველის ქონებიდან მიიღოს სარგებელი.

იპოთეკის უფლების რეალიზაციის ორი ფორმა არსებობს: 1. ვალდებულების შესრულებლობის სანაცვლოს ნივთის მიღება საკუთრებაში 2. ნივთის რეალიზაცია და რეალიზებული ქონებიდან ფინანსური ვალდებულების მოცულობის შესაბამისი წილის მიღება.

ამდენად, როდესაც ყიდულობთ უძრავ ქონებას, აუცილებლად უნდა გაარკვიოთ:

 ხომ არ არის ეს ქონება იპოთეკით დატვირთული? 

რა ფულად მოცულობას შეადგენს იპოთეკა?

რამდენად გადახდისუნარიანია პირი, რომლის მიმართაც არსებობს პირველად მოთხოვნა ?

აღნიშნული საკითხების ჯეროვნად გამოკვლევის შემთხვევაში, შეძლებთ, რომ მინიმუმამდე  დაიყვანოთ ფინანსური ზიანის მიღების შესაძლებლობა.