შენობა-ნაგებობის ძირითადი სივრცითი პარამეტრების განსაზღვრის წესი

შენობა-ნაგებობებთან მიმართებით საქართველოს კანონმდებლობა აწესებს შეზღუდვებს, რომლის მიზანიც არის პირთა უფლებების შელახვის პრევენცია და გონივრული ბალანსის პოვნა დაპირისპირებულ ინტერესებს შორის.

მიწის ნაკვეთებზე შენობათა განთავსების პირობების და მათი მაქსიმალური სიმაღლეების განსაზღვრის მიზანია: მიწის ნაკვეთებზე შენობების მაქსიმალურ დასაშვებ სიმაღლეებსა და ამ შენობებიდან მომიჯნავე მიწის ნაკვეთებთან, მომიჯნავე ქუჩებთან თუ საზოგადოებრივ სივრცეებთან ურთიერდამოკიდებულების განსაზღვრა;

კანონმდებლობის თანახმად, მიწის ნაკვეთის საზღვარი (საკადასტრო საზღვარი) არის 2 სახის:

ა) სამშენებლო მიწის ნაკვეთის საზოგადოებრივი საზღვარი – როდესაც სამშენებლო მიწის ნაკვეთი ესაზღვრება ქუჩას ან/და სხვა საზოგადოებრივ სივრცეს (გარდა ჩიხისა);
ბ) სამშენებლო მიწის ნაკვეთის სამეზობლო საზღვარი – როდესაც სამშენებლო მიწის ნაკვეთი ესაზღვრება სამშენებლო მიწის ნაკვეთს, ან ისეთ არასამშენებლო მიწის ნაკვეთს, რომელიც არ წარმოადგენს საზოგადოებრივ სივრცეს.

იმ შემთხვევაში, როდესაც სამშენებლო მიწის ნაკვეთი მხოლოდ ერთი მხრიდან ესაზღვრება ქუჩას ან სხვა საზოგადოებრივ სივრცეს, მაშინ საზოგადოებრივი საზღვრის მოპირდაპირე (არამოსაზღვრე) სამეზობლო საზღვრ(ებ)იდან წითელი ხაზ(ებ)ი უნდა დადგინდეს 3.0 მეტრ მანძილზე.

იმ შემთხვევაში, როდესაც სამშენებლო მიწის ნაკვეთი ესაზღვრება ორ ურთიერთგადამკვეთ ქუჩას ან სხვა საზოგადოებრივ სივრცეს, მაშინ საზოგადოებრივი საზღვრების მოპირდაპირე (არამოსაზღვრე) სამეზობლო საზღვრ(ებ)იდან წითელი ხაზ(ებ)ი უნდა დადგინდეს 3.0 მეტრ მანძილზე
ურთერთგადაკვეთამდე.

სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე შენობის მაქსიმალურად დასაშვები სიმაღლე განისაზღვრება მისი უკანა ეზოს და საზოგადოებრივი საზღვრ(ებ)ის მხრიდან, შემდეგი ფორმულით H=L/Y, სადაც: L სტანდარტულ შემთხვევებში წარმოადგენს სამშენებლო მიწის ნაკვეთის საზოგადოებრივი საზღვრის (ქუჩის) შუა წერტილიდან შენობის ფასადამდე მანძილს.

L-ის მაქსიმალური საანგარიშო მნიშვნელობა საცხოვრებელ ზონებში ტოლია 20 მ-ის, გარდა სზ-1 და სზ-2 ზონებისა, სადაც L-ის მაქსიმალური საანგარიშო მნიშვნელობა ტოლია 6 მ-ის.

Y წარმოადგენს კოეფიციენტს, რომლის მნიშვნელობაა:
ა) 0.35 დასახლებათა საზოგადოებრივ-საქმიანი და განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირების ზონებისათვის;
ბ) 0.25 სამრეწველო ზონებისათვის;
გ) 0.4 ყველა სხვა ზონისათვის.


H წარმოადგენს შენობის ფასადის საანგარიშო სიმაღლეს.

როდესაც სამშენებლო მიწის ნაკვეთს ერთზე მეტი მხრიდან ესაზღვრება ერთმანეთის გადამკვეთი ქუჩა ან სხვა საზოგადოებრივი სივრცე, შენობის ფასადის საანგარიშო სიმაღლე იანგარიშება უფრო განიერი ქუჩის ან საზოგადოებრივი სივრცის მხრიდან. სიმაღლის ეს მაჩვენებელი აგრეთვე ვრცელდება უფრო ვიწრო ქუჩაზე განთავსებული შენობის საანგარიშო ზედაპირის (ფასადის) იმ ნაწილზეც, რომელიც არ აღემატება უფრო განიერ ქუჩაზე გამავალ საანგარიშო ზედაპირის (ფასადის) სიგრძეს, მაგრამ არაუმეტეს 20 მეტრისა. უფრო ვიწრო ქუჩაზე განთავსებული საანგარიშო ზედაპირის (ფასადის) დანარჩენ ნაწილზე მაქსიმალურად დასაშვები სიმაღლე განისაზღვრება მისი მოსაზღვრე ქუჩის ან სხვა
საზოგადოებრივი სივრცის მხრიდან.

კანონმდებლობის თანახმად, ზემოაღნიშნული ფორმულა არ ვრცელდება:
ა) ანძებსა და კოშკებზე;
ბ) აეროპორტის, საზღვაო პორტის და რკინიგზის ნაგებობებზე;
გ) საჰაერო-საბაგირო გზების ნაგებობებზე;
დ) ჰიდრო-, თბო- და ატომურ ელექტროსადგურებზე, აგრეთვე ელექტროქვესადგურებზე;
ე) ნავთობის, ნავთობპროდუქტებისა და თხევადი აირის საცავებზე, ტერმინალებზე;
ვ) ნაპირსამაგრ, ხაზოვან და სხვა სპეციალური დანიშნულების საინჟინრო ნაგებობებზე;
ზ) მონუმენტებზე.

სამეზობლო საზღვრიდან 5.0 მეტრამდე მანძილზე დაუშვებელია შენობის ნაწილის კონსტრუქციად და მოსაპირკეთებლად წვადი სამშენებლო მასალების გამოყენება. აღნიშნული პირობა ასევე ეხება შენობის იმ ნაწილს, რომელიც საზოგადოებრივ საზღვრის მხარეს არის განთავსებული, იმ შემთხვევაში, როდესაც ქუჩის სიგანე 5.0 მ-ზე ნაკლებია.

იმ შემთხვევაში, როდესაც შენობის საანგარიშო ზედაპირზე ან მის ნაწილზე მოწყობილია კარი, ფანჯარა და კედელში არსებული სხვა ღია ნაწილი, მაშინ სამეზობლო საზღვარისა და შენობის ორ უახლოეს წერტილს შორის დაშორებაში მხედველობაში არ მიიღება შენობის სამეზობლო საზღვრის მხარეს 1.2 მეტრამდე გამოწეული შენობის ისეთი ნაწილები, როგორიცაა: აივანი, ერკერი, შენობაში შესასვლელი კიბე(ები), მათი გადახურვები და სხვა მსგავსი არქიტექტურულ-კონსტრუქციული ნაწილები, ამასთანავე ამ ნაწილების კიდიდან სამეზობლო საზღვრამდე მანძილი უნდა შეადგენდეს არანაკლებ 1.8 მეტრს.

იმ შემთხვევაში, თუ ასეთი არქიტექტურულ-კონსტრუქციული ნაწილების გამოწევა 1.2 მეტრ მანძილზე მეტია, მაშინ შენობის სამეზობლო საზღვრამდე მანძილი განისაზღვრება სამეზობლო საზღვრის წარმოსახვითი ვერტიკალური სიბრტყისა და ამ ნაწილების უახლოეს წერტილებს შორის მანძილით.