როგორი იქნება თბილისის უბნების პრესტიჟულობა?

მას შემდეგ, რაც თბილისის განვითარების გენერალური გეგმის საჯარო განხილვა დასრულდა და შენიშვნებიც გამოითქვა, გეგმის ავტორები ქალაქისთვის, ფაქტობრივად, კონსტიტუციის მნიშვნელობის ამ დოკუმენტის თემატური განხილვებისთვის ემზადებიან. 
როგორც ამბობენ, შენიშვნების ნაწილი გაითვალისწინეს, თუმცა, ქალაქის განვითარების მთავარ კონცეფციას ეს არ შეხებია. შესაბამისად, თუ ასე გაგრძელდა, თბილისი სწორედ იმგვარად განვითარდება, როგორც გენგეგმის ავტორები გვთავაზობენ. რა შეიცვლება თბილისში გენერალური გეგმის ძალაში შესვლის შემდეგ, სად გაიზრდება და სად შემცირდება უძრავი ქონების ფასები, როგორი იქნება თბილისის უბნების პრესტიჟულობა? - ამ შეკითხვებით მივმართეთ როგორც გენგეგმის ავტორებს, ისე არქიტექტორებსა და 

-0:03

ურბანისტებს. გასაგები მიზეზების გამო, ისინი პროგნოზების გაკეთებას თავს არიდებენ, თუმცა, რამდენიმე საინტერესო დეტალი გამოიკვეთა, რაზეც ყურადღების მიქცევა უდავოდ ღირს.

საქმეში ჩახედული პირები არ უარყოფენ, რომ თუ თბილისის განვითარების გენერალური გეგმა ამ სახით ამოქმედდება, თბილისში, შესაძლოა, უბნების პრესტიჟულობა და უძრავი ქონების ფასები შეიცვალოს. ჩვენი რესპონდენტები ყურადღებას რამდენიმე გარემოებაზე ამახვილებენ, რაც, შესაძლოა, ამ ცვლილებების მიზეზი გახდეს. მათ შორის არის გენგეგმის ხედვა, რომ თბილისი კომპაქტური ქალაქი უნდა გახდეს და მისი განვითარება აღარ გაგრძელდეს ახალი უბნების შემოერთების ხარჯზე. გარდა ამისა, ლაპარაკია სარეკრეაციო ზონებისა და სატრანსპორტო მარშრუტების განვითარებაზე, რაც ასევე 

გაზრდის მიმდებარე უბნებში უძრავი ქონების, მათ შორის, მიწის ფასს. 

მერაბ ბოლქვაძე, გენგეგმაზე მომუშავე ჯგუფის ერთ-ერთი ხელმძღვანელი: "ქალაქის არაგონივრულად შემჭიდროებამ უძრავი ქონების ფასების რყევა განაპირობა. ბუნებრივია, როცა განაშენიანების სიმჭიდროვე ნორმებს დიდად აჭარბებს, იქ ცხოვრების ხარისხი ქვეითდება და დროთა განმავლობაში, უძრავი ქონების ფასიც. 

მაგალითად, მიღებულია, რომ ჰექტარზე ქალაქში, ყველაზე ბევრი, 240-250 კაცი უნდა ცხოვრობდეს, ჩვენთან კი ცალკეულ უბნებში, მათ შორის ყიფშიძის ქუჩაზე, დოლიძისა და ბალანჩივაძის მონაკვეთებში, სპორტის სასახლის მიმდებარედ, ჰექტარზე მოსახლეობის სიმჭიდროვე ნორმაზე გაცილებით მეტია. ცხადია, აქ ხალხის დატევა კი არ იგულისხმება, არამედ ყოველი მოსახლისთვის აუცილებელი მწვანე საფარი, ბავშვთა ბაქნები, სპორტული მოედნები, ავტოსადგომი და სხვ. თბილისში კი გაჩნდა უბნები, სადაც ეს ყველაფერი არ არსებობს ან არასაკმარისია, რამაც საცხოვრებელი პირობები მეტად დაამძიმა.
უცხოეთში ბინას არავინ იქირავებს, თუ გვერდით დიდი პარკი არ არის. თბილისში ამ თვალსაზრისით პრობლემებია, ამიტომ, სადაც განაშენიანება ნორმაზე მაღალია, მეტად აღარ უნდა გაიზარდოს. არსებობს ვითარების შემარბილებელი ღონისძიებები, მათ შორის, ასეთ არეალებში მწვანე რეკრეაციული სივრცეების გაჩენა - როგორც განაშენიანებებს შორის, ისე თვით განაშენიანებებშიც.

ჩვენ თბილისის მთავრობას შევთავაზეთ რამდენიმე საქალაქო, საუბნო და უბნისშიდა პარკების მოწყობა. გენერალური გეგმა ზოგადი დოკუმენტია, თუმცა, პირველივე ეტაპზე დავაყენეთ კონკრეტული წინადადებები. მაგალითად, 

საქალაქო პარკის გაშენება დიღმის ჭალებში, სადაც დასასვენებლად მოსახლეობა ქალაქის სხვა უბნებიდანაც ივლის, როგორც ახლა ადიან მთაწმინდის პარკში. ავტომატურად, პარკის გაშენება იქ უძრავი ქონების ფასს გაზრდის; ასევე, ფონიჭალასთანაც შესაძლებელია მოეწყოს საქალაქო მნიშვნელობის პარკი, რომელიც შემდეგ, შესაძლოა, კრწანისის ტყეპარკს შეუერთდეს; საუბნო პარკი თემქის ორ განაშენიანებას შორის, ხევძმარას ხევის მიმდებარედ და საფეხმავლო ხიდებით მათი დაკავშირება. აქ შესაძლებელია მდინარე ხევძმარას გახსნა, სადაც შეიქმნება წყლის სარკე, რამდენიმე კასკადი, მოეწყობა ბავშვთა ბაქნები, სპორტული მოედნები და სხვ. ამით გაუმჯობესდება საცხოვრებელი გარემო და ეს ღირებულებასაც გაზრდის. დიღომში დაბეტონებულია ორ მიკრორაიონს შორის ჩამომავალი წოწორასხევი. შესაძლებელია მისი გახსნა და მწვანე საფრის მოწყობა. 

რეკრეაციული სივრცეების გაჩენითა და საცხოვრებელი გარემოს გაუმჯობესებით თბილისში მთელი რიგი უბნების პრესტიჟულობა შესაძლებელია შეიცვალოს. ამას ხელს შეუწყობს პოლიცენტრული არეალების შექმნა. ჩვენ ხუთი ასეთი არეალი მოვნიშნეთ, რათა ქალაქის ცენტრი არ გადაიტვირთოს და მოსახლეობას გარეუბნებშიც ჰქონდეს ინფრასტრუქტურა: ერთი ასეთი ადგილი დიდი დიღმის მიმდებარედ, აღმაშენებლის ხეივნისა და გლდანი-დიღმის გადასასვლელის კვეთაზე მოვნიშნეთ, 45-დან 60 ჰექტარამდე ტერიტორიაზე, რომელიც ინვესტიციის მოზიდვის არეალიც უნდა გახდეს. ასეთ ადგილებში მოქალაქე ყველანაირ სერვისს მიიღებს, გარდა ცალკეული უნიკალური ობიექტისა, როგორიც არის, მაგალითად, ოპერისა და ბალეტის თეატრში სტუმრობა. ასეთი ცენტრების არსებობაც აამაღლებს ცხოვრების ხარისხს და, ბუნებრივია, იმ რაიონებში უძრავი ქონების ფასს გაზრდის; ადგილები მოვნიშნეთ გლდანი-მუხიანი-თემქის კვანძში, საბურთალოზე, სადაც ახლა ბაზრობა, "გუდვილი" და ტროლეიბუსების პარკია, "სამგორის" მეტროს ტერიტორიაზე - აქ ყოფილი საწარმოს ტერიტორიები ხელახალ განვითარებას ითხოვს, და კიდევ "ისტ პოინტის" მიმდებარედ, სადაც დამატებით სავაჭრო და მომსახურების კომპლექსი უნდა განვითარდეს". 

ნიკო კახეთელიძე, ურბანისტი: "წლების წინ აგრარული უნივერსიტეტის მოპირდაპირედ 1 ჰექტარამდე მიწის ნაკვეთს 3 ათას დოლარად მთავაზობდნენ. უარი ვუთხარი, რადგან იქაურობა ერთი დიდი ტაფობი იყო. ამ ამბიდან დაახლოებით ორი წელიწადი გავიდა და იქ ახლა 1 კვმ 100-120 დოლარი ღირს. მსგავსი რამ მოხდა თბილისის ზღვასთან - იქ 1 კვმ მიწას 3-6 დოლარად ვერ ყიდდნენ, ახლა კი 60 დოლარი ღირს. უძრავი ქონების ფასისა და მასზე მოთხოვნის ცვლილება იმაზეა დამოკიდებული, თუ როგორ ვითარდება კონკრეტული ტერიტორია. თუმცა, 
თბილისში კიდევ ერთი გარემოება მოქმედებს უბნების პრესტიჟულობაზე - ვინ წავა საცხოვრებლად ამ უბანში. ქართველებს აქვთ ეს მომენტი. რომ დაინახავენ, ვინმე "ისეთი" დასახლდა ახალ უბანში, ამით იზრდება მისი პრესტიჟულობა და შესაბამისად, ფასი. ვაკეშიც ასეა, თორემ ვაკე, როგორც საცხოვრებელი უბანი, უვარგისია.

ასე ყალიბდება ჩვენთან კონკრეტული უბნის ღირებულება. შემდეგ მოდის კრიტერიუმები: როგორ განვითარდება ინფრასტრუქტურა, რამდენად ახლოს არის სუპერმარკეტი, სკოლა, საბავშვო ბაღი და სხვ. ზოგიერთ უბანში სახლი სახლზეა მიმდგარი, ავტომობილს ვერსად გააჩერებ, ღმერთმა ნუ ქნას და, ხანძრის დროს სახანძრო მანქანა ვერ მიუდგება. წესით, ასეთ უბანში ბინას არავინ უნდა ყიდულობდეს, მაგრამ მყიდველი მაინც ჰყავს. არის მყიდველი, ვინც ასეთ რამეს ყურადღებას არ აქცევს და დეველოპერსაც სწორედ მათზეა აქვს გათვლილი ყველაფერი. 
უნივერსალური ფორმულაა - როგორც კი ერთ აგურს დადებ მიწაზე შენობის ასაშენებლად, მისი ფასი მყისიერად იზრდება. შესაბამისად, თუ გენგეგმას ამ სახით მიიღებენ, ეს ავტომატურად იმოქმედებს ფასებზე შესაბამის უბნებში.

ასევე დიდ ცვლილებებს გამოიწვევს სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის მოწყობა. მაგალითად, ექვსზოლიანი საავტომობილო გზით რუსთავი და თბილისი, ფაქტობრივად, ერთმანეთს შეუერთდება, რადგან ერთი ქალაქიდან მეორეში მოხვედრა უმოკლეს დროში იქნება შესაძლებელი. შესაბამისად, ამ ორ ქალაქს შორის ტერიტორიაც ინტენსიურად განაშენიანდება და მიწასაც ფასი დაედება. სატრანსპორტო კორიდორი ურბანისტულ განვითარებას ყოველთვის ცვლის". 
დავით აბულაძე, საქართველოს არქიტექტორთა კავშირის თავმჯდომარე: "ქალაქგეგმარების დოკუმენტის მთავარი ამოცანა ქალაქში ცხოვრების ხარისხის გაზრდაა. თბილისში მიწა, უძრავი ქონება უფრო ღირებული უნდა გახდეს, სადღაც უფრო მეტად ან ნაკლებად, მაგრამ ყველგან უნდა გაუმჯობესდეს უძრავი ქონების ხარისხობრივი მაჩვენებელი. გენერალური გეგმა ზოგ ტერიტორიას უფრო განავითარებს, შემდეგ ეს ირიბად დანარჩენ სივრცეზეც დადებითად იმოქმედებს. ქალაქში ცხოვრების ხარისხი ამაღლდება. ვეთანხმები, რომ თბილისი არსებულ ფარგლებში უნდა განვითარდეს და არა ახალი ტერიტორიების შემოერთების ხარჯზე. ტერიტორიების მექანიკური შემოერთება პროფესიულ საზოგადოებაში ცუდ გადაწყვეტილებად არის მიჩნეული. შეიძლება, ამან გაზარდა მიწისა და უძრავი ქონების ფასი, მაგრამ განაშენიანების ტიპი შეცვალა, სოფლისა და სააგარაკო ტიპის ნაცვლად მივიღეთ ურბანული პროექტები. სოფლისა და სააგარაკო განაშენიანების ადგილებში იმიტომ სახლობენ, რომ სურთ, დასახლებას არსებული იერი შეუნარჩუნონ და ამ დროს ცხვირწინ კორპუსებს უშენებენ. 
როცა ქალაქი ახალი ტერიტორიების ხარჯზე იზრდება, მაშინ სულ უფრო უარეს მდგომარეობაში ვარდება სარეკონსტრუქციო ტერიტორიები, რადგან ინვესტორისთვის აქ ფულის დაბანდება არ არის მომგებიანი და ცარიელ ტერიტორიებს ამჯობინებს. ქალაქს კი აქვს სარეკონსტრუქციო ტერიტორიების დიდი რესურსი და ამის ხარჯზე უნდა განვითარდეს, მათ შორის არის რესურსი ნაძალადევის რაიონში, ავლაბრის გარე უბნებში, დიდუბეში და სხვ. ცხოვრების უფრო მაღალი ხარისხის მიღწევით ამ უბნების პრესტიჟულობაც გაიზრდება".

"ტრასებად ქცეული სანაპიროები სარეკრეაციო სივრცედ გარდაიქმნება" 

"თბილისი მდინარის გას­წვრივ განვითარებული ქალაქია. ისტორიულად, მტკვრის ნაპირები ხალხმრავალი და ქალაქის ცხოვრებასთან მჭიდროდ დაკავშირებული სივრცეები იყო. თუმცა, გასულ საუკუნეში მდინარე ჯებირებში მოექცა და ნაპირები გადატვირთულ საავტომობილო ტრასებად გარდაიქმნა. მტკვარმა დაკარგა ადამიანების თავშეყრის, დასვენების, ქალაქის განიავებისა და გაგრილების ფუნქციები", - ნათქვამია გენგეგმაში. მის ავტორებს მოჰყავთ სხვა ქალაქების მაგალითები, სადაც საავტომობილო ტრასებად ქცეული მდინარის ნაპირები სარეკრეაციო სივრცედ გარდაიქმნა. 
მტკვრის გასწვრივ, ქალაქის მთელ სიგრძეზე, უნდა ჩამოყალიბდეს ერთიანი საფეხმავლო ქსელი, საველოსიპედო-საფეხმავლო ხიდებითა და უწყვეტი ბილიკებით. ორთაჭალა, რიყე, მშრალი ხიდის მიმდებარე ტერიტორია, საქანელას ქუჩა, მუშთაიდის ბაღისა და ცირკის მიმდებარე ტერიტორიები - ყალიბდება ერთიან სარეკრეაციო სისტემად. დედაენის პარკში, რიყისა და 300 არაგველის მონუმენტთან მდინარის ჯებირებისგან გათავისუფლებით უშუალოდ მტკვრის ნაპირთან დასვენება გახდება შესაძლებელი. გათვალისწინებულია მარცხენა სანაპიროს გამოთავისუფლება ავტოტრანსპორტისგან, ურბანული სარეკრეაციო სივრცეების შესაქმნელად.

პრესტიჟული სამეული...

წლების განმავლობაში თბილისში ყველაზე პრესტიჟულ და ძვირად ღირებულ უბნებად ვაკე, ვერა და საბურთალო ითვლებოდა. უძრავი ქონების ლაბორატორიის კვლევების თანახმად, რომელიც 2017 წლის 1-ლი კვარტალის მონაცემებს მოიცავს, უძრავი ქონების ფასებით ყველაზე ძვირი რაიონი მთაწმინდა, ყველაზე იაფი კი გლდანი და სამგორია. გაყიდვების საშუალო ფასი 1 კვმ-ზე ყველაზე ძვირი (1.061 დოლარი) მთაწმინდაზე, ყველაზე დაბალი (553 დოლარი) კი სამგორში იყო.
პოპულარობით სხვა უბნებს ვაკე, საბურთალო და სამგორი უსწრებდა: ყველაზე მეტი ტრანზაქცია (1 759 ერთეული) ვაკეში აღირიცხა, თბილისის გაყიდვების 19%. მეორე და მესამე ადგილებზე არიან საბურთალო 1 585 ერთეულითა და სამგორი - 819 ერთეულით.

ზოლები საზოგადოებრივი ტრანსპორტისთვის

გენგეგმის თანახმად, უნდა შეიქმნას საჯარო ტრანსპორტის გამხოლოებული ხაზი, როგორც ავტობუსისთვის, ისე მიწისზედა სალიანდაგო ტრანსპორტისთვის, სადაც სხვა მანქანა ვერ შევა. როცა საზოგადოებრივი ტრანსპორტი დაუბრკოლებლად და კომფორტულად იმოძრავებს, თბილისელების უმეტესობაც ამ ტრანსპორტში გადაჯდება. გენგეგმაში განხილულია ასეთი სამი მარშრუტი:

ხაზი 1. იწყება დიდ დიღომში, კვეთს დიდუბეს და გრძელდება საბურთალოზე მეტროსადგურ "უნივერსიტეტამდე". ხაზი აერთიანებს მჭიდროდ დასახლებულ არეალებს დიღომში. მოისაზრება მისი გაგრძელება ზაჰესის სარკინიგზო სადგურამდე. 

ხაზი 2. იწყება საბურთალოზე მეტროსადგურ "უნივერსიტეტთან", ვაკის გავლით მიუყვება ჭავჭავაძის გამზირს ფილარმონიამდე და კვეთს ვარდების მოედანს, რის შემდეგაც მიუყვება რუსთაველის გამზირს. თავისუფლების მოედნიდან ძველ ქალაქს უერთდება. შემდგომ ხაზი მიუყვება კოტე აფხაზის ქუჩას და გამოდის მარჯვენა სანაპიროსთან ვახტანგ გორგასლის ქუჩაზე, სადაც გულიას მოედნის ხიდის გადაღმა სრულდება. 

ხაზი 3. იყენებს ახალ გრძივ ღერძს, რომელიც რკინიგზას ჩაანაცვლებს და დიდუბისა და სამგორის სადგურებს გააერთიანებს. განიხილება ხაზის განვრცობა კახეთის გზატკეცილის გასწვრივაც.