უძრავი ქონება და საკუთრების უფლების ფორმები

საკუთრება საქართველოს კონსტიტუციითა და საერთაშორისო ხელშეკრულებებით გარანტირებული ფუნდამენტური უფლებაა. საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლის პირველი და მეორე პუნქტების თანახმად:

1. საკუთრებისადამემკვიდრეობისუფლებააღიარებულიდაუზრუნველყოფილია.

2. საჯაროინტერესებისათვისდასაშვებიაამუფლებისშეზღუდვაკანონითგანსაზღვრულშემთხვევებშიდადადგენილიწესით.

ამდენად, საკუთრების უფლება არ არის აბსოლუტური იგი შეიძლება შეიზღუდოს საჯარო ინტერესების რეალიზებისთვის. პირობითად, თქვენ გეკრძალებათ ისეთი ნაგებობის აღმართვა, რომელიც  თქვენს მეზობლებს საკუთარი ქონებით სარგებლობის საშუალებას არ აძლევს. ასეთ დროს მეზობლების საკუთრების უფლების დაცვა წარმოადგენს "საჯარო ინტერესს"  რის საფუძველზეც იზღუდება თქვენი საკუთრების უფლება.

ქონებასთან დაკავშირებული ეკონომიკური ბრუნვის მრავალფეროვანი ხასიათიდან გამომდინარე კანონმდებელმა საკუთრების ზოგადკონსტიტუციური უფლება სამ ფორმად დაყო. ესენია- მფლობელობა, სარგებლობა და განკარგვა.

კანონმდებლობის თანახმად ქონება არის: ყველანივთიდაარამატერიალურიქონებრივისიკეთე, რომელთაფლობაც, სარგებლობადაგანკარგვაშეუძლიათფიზიკურდაიურიდიულპირებსდარომელთაშეძენაცშეიძლებაშეუზღუდავად, თუკიესაკრძალულიარარისკანონითანარეწინააღმდეგებაზნეობრივნორმებს. ნივთი შეიძლება იყოს უძრავი და მოძრავი. უძრავნივთებსმიეკუთვნებამიწისნაკვეთიმასშიარსებულიწიაღისეულით, მიწაზეაღმოცენებულიმცენარეები, ასევეშენობა-ნაგებობანი, რომლებიცმყარადდგასმიწაზე. მიწისნაკვეთისარსებითშემადგენელნაწილსგანეკუთვნებაშენობა-ნაგებობანიდანივთები, რომლებიცმყარადაადაკავშირებულიმიწასთანდაარარისგამიზნულიდროებითისარგებლობისათვის, რაცხელშეკრულებითაცშეიძლებაგანისაზღვროს.

მფლობელობა წარმოადგენს ნივთზე ფაქტობრივი ბატონობის გამოვლინებას. თვალსაჩინოებისთვის, თუკი თქვენ ხელში გიჭირავთ და ბატონობას ახორციელებთ ლეპტოპზე, რომელიც თქვენი საკუთრება არაა, ამ დროს თქვენ ხართ მისი მფლობელი. ანალოგიური პრინციპი მოქმედებს უძრავ ნივთებზეც. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ მფლობელადარითვლებაისპირი, რომელიც, თუმცაახორციელებსფაქტობრივბატონობასნივთზე, მაგრამსხვაპირისსასარგებლოდ, დარომელსაცნივთისფლობისუფლებამოსილებამიღებულიაქვსამპირისაგან. მფლობელადმიიჩნევამხოლოდუფლებამოსილებისმიმნიჭებელიპირი. მფლობელობაითვლებაშეწყვეტილად, თუმფლობელისამუდამოდთმობსნივთსანსხვაგზითკარგავსნივთზეფაქტობრივბატონობას.

კანონმდებლობა ითვალისწინებს ისეთ შემთხვევებს, როდესაც დროის ხანგრძლივი მონაკვეთის განმავლობაში ნივთის ფლობა,შესაძლოა საკუთრების წარმოშობის საფუძველიც კი გახდეს. პირობითად,თუ პირი საჯარო რეესტრში შეტანილია მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების მესაკუთრედ ისე, რომ არ შეუძენია საკუთრების უფლება მათზე, იგი მოიპოვებს ამ საკუთრების უფლებას, თუკი რეგისტრაცია არსებობდა თხუთმეტი წლის განმავლობაში და ამ ხნის მანძილზე პირი ფლობდა მათ, როგორც საკუთარს.

სარგებლობა წარმოადგენს საკუთრების ფორმას, რომლის ფარგლებშიც პირი გარკვეულ მატერიალურ თუ არამატერიალურ ბენეფიტს/სარგებელს იღებს ქონებისგან. პირობითად, თუკი ნაკვეთზე განთავსებულია ვენახი, ყურძნის რეალიზაციისგან მიღებული შემოსავალის მიღება ქონებით სარგებლობის მაგალითად შეიძლება განვიხილოთ. როგორც წესი ნივთზე ფაქტობრივი ბატონობის განხორციელება ანუ მფლობელობა, მისით სარგებლობასაც გულისხმობს, თუმცა ამ ორ ცნებას შორის არ არის აუცილებელი კავშირი და ისინი შეგვიძლია საკუთრების უფლების ორ დამოუკიდებელ ასპექტად განვიხილოთ.

განკარგვაგულისხმობსნივთისბედისგადაწყვეტისუფლებას – შეიძლებაიგულისხმებოდესმისიგაყიდვა, გაჩუქება, განათხოვრება, განადგურებაცკი. ამდენად, შესაძლოა ნივთზე ფაქტობრივ ბატონობას ახორციელებდეს ერთი პირი, თუმცა მეორე პირმა, რომლის საკუთრებასაც განეკუთვნება ნივთი შესაძლოა დადოს ხელშეკრულება ნივთის რეალიზაციის თაობაზე, რაც ნივთის განკარგვას გულისხმობს.

საკუთრების უფლების მოდიფიცირებულ ვერსიას წარმოადგენს ასევე საერთო საკუთრებაც. კერძოდ,საერთოსაკუთრება წარმოიშობა კანონის ძალით ან გარიგების საფუძველზე. საერთო საკუთრებაში არსებული ნივთი თანამესაკუთრეებთან შეთანხმების საფუძველზე შეიძლება დაგირავდეს ან უფლებრივად სხვაგვარად დაიტვირთოს ერთ-ერთი მესაკუთრის სასარგებლოდ და მისი ინტერესებისათვის. საერთო საკუთრებაში არსებული ნივთის მოვლისა და შენახვის ხარჯები თანამესაკუთრეებს ეკისრებათ თანაბრად, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. თუ საქართველოს კანონმდებლობით პირდაპირ დადგენილი არ არის, საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლება შეიძლება განისაზღვროს მხარეთა შეთანხმებით.

საერთოსაკუთრება არსებობს როგორც თანაზიარი,ასევე წილადი ფორმით. პირობითად, თუკი მიწის ნაკვეთზე გაშენებულია რამდენიმებინიანი სახლი,მაშინ ეზოს ტერიტორია ჩაითვლება  ბინის მესაკუთრეთა თანაზიარ საკუთრებად. წილადი საერთო საკუთრების ყველაზე ფართოდ გავრცელებული ფორმაა იურიდიულ პირად ,მაგალითად, შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოებად  რეგისტრირებული კომპანია, რომლის თანამესაკუთრეებსაც გააჩნიათ კონკრეტული ოდენობით განსაზღვრული წილი.