როგორ შეიცვალა ფასები უძრავი ქონების ბაზარზე - 2025 წლის მოლოდინები

923

06.02.2025 15:22:48

უძრავი ქონების ბაზარზე, რომელიც საქართველოს ეკონომიკის ერთ-ერთი წამყვანი სექტორია, ქვეყანაში არსებული პოლიტიკური და სოციალური ვითარება პირდაპირ ზეგავლენას ახდენს. 2024 წელი საკანონმდებლო ცვლილებების, პარლამენტის არჩევნებისა და საპროტესტო აქციების გამო, პოლიტიკურად საკმაოდ ტურბულენტური იყო. მოქალაქეთა შეკრებები თბილისსა და სხვა ქალაქებში კვლავაც გრძელდება - საინტერესოა, როგორ აისახა აღნიშნული პროცესები საცხოვრებელი ბინების ფასებსა და გაყიდვებზე და რა მოლოდინები არსებობს?

მიმოვიხილოთ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი:

SS.ge-ისა და კვლევითი ორგანიზაციების სტატისტიკური მონაცემები ცხადყოფს, რომ 2024 წლის დეკემბერში, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მკვეთრი ცვლილებები არ მომხდარა, თუმცა პარლამენტის არჩევნებმა და საპროტესტო მანიფესტაციებმა მოთხოვნაზე გარკვეული ზეგავლენა იქონია. ბოლო ოთხ თვეში (ოქტომბერი, ნოემბერი, დეკემბერი, იანვარი) წინა წლების იმავე პერიოდთან შედარებით:

ქვეყნის მასშტაბით უძრავ ქონებაზე ყიდვით დაინტერესება გაიზარდა 8%-ით;
ქვეყნის მასშტაბით უძრავ ქონების ქირავნობის ინტერესი გაიზარდა 25%-ით;
თბილისში უძრავ ქონებაზე ყიდვით დაინტერესება გაიზარდა 14%-ით;
თბილისში უძრავი ქონების ქირავნობის ინტერესი გაიზარდა 22%-ით.

გაყიდვების საერთო სურათი რომ დავინახოთ, კოლიერსის კვლევის თანახმად, 2024 წელს თბილისში საცხოვრებელი ბინების ტრანზაქციების რაოდენობამ 41,284 ერთეული შეადგინა. თიბისი კაპიტალის კვლევაც გვიჩვენებს, რომ 2024 წლის დეკემბერში თბილისში გაყიდული ბინების რაოდენობა წლიურად 7%-ით გაიზარდა. საინტერესოა, რომ 2024 წელს საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ტრანზაქციების სრული რაოდენობა 2%-ით აღემატება გასული წლის მაჩვენებელს.

მიუხედავად იმისა, რომ საცხოვრებელ ბინებზე მოთხოვნა წლიურად გაზრდილია, კვლევებით გასაყიდი ფასი 2023 წლის დეკემბერთან შედარებით ფაქტობრივად არ შეცვლილა (1%-იანი ზრდა წლიურ ჭრილში), ხოლო თვიურ ჭრილში 2%-იანი კლება დაფიქსირდა.

თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო გასაყიდი ფასი 2024 წლის დეკემბერში 1 223$ იყო.

საინტერესოა, გაქირავების ფასებიც, რომელზეც კიდევ უფრო სწრაფად აისახება ქვეყანაში მიმდინარე პროცესები. SS.ge-ის მონაცემების თანახმად, 2025 წლის იანვარში წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, თბილისში უბნების მიხედვით იჯარის ფასები შემდეგი პროცენტულობით არის შემცირებული:

ვაკე - 14-19%
საბურთალო - 19-23%
ისანი-სამგორი - 9-13%
გლდანი ნაძალადევი - 8-14%
დიდუბე - ჩუღურეთი - 15-19%

თუ გაქირავების ფასებზე კლების ტენდენცია გაგრძელდა, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ ეს გასაყიდ ფასებზეც მოახდენს ზეგავლენას.

ასევე საინტერესოა, რომ 2024 წელს შემცირდა მშენებლობაზე გაცემული ნებართვების რაოდენობა. კერძოდ, გასულ წელს ნებართვა გაიცა 1.3 მილიონ კვადრატულ მეტრ საცხოვრებელი ფართობის მშენებლობაზე, რაც 4%-ით ჩამორჩება 2023 წლის მაჩვენებელს.

უძრავი ქონების ბაზარზე მკვეთრი ცვლილებები არ მომხდარა, თუმცაღა ქვეყანაში არსებული პოლიტიკური პროცესები საცხოვრებელი ბინის შეძენის მსურველებს უბიძგებს, თავი შეიკავონ ახალი ფინანსური ვალდებულებების აღებისგან, რაზეც სააგენტოები და ამავე მიმართულებით მომუშავე პლატფორმების წარმომადგენლებიც საუბრობენ. ამაზე მიუთითებს Galt & Taggart-ის 2024 წლის ნოემბრის მონაცემებიც: ბინებისგაყიდვებიშერჩეულიდეველოპერებისპროექტებშითვიურად 12.3%-ითგაიზარდადაწლიურადუცვლელიდარჩა, რაცარჩევნებისდასრულებისშემდეგდაგროვილმოთხოვნასუკავშირდება.

რა მოლოდინები არსებობს 2025 წელს?

რომ შევაჯამოთ, კვლევების თანახმად, 2024 წელს უძრავი ქონების ფასების ზრდის ტემპი დასტაბილურდა და 2022-2023 წლებთან შედარებით შემცირდა კიდეც. ასევე, როგორც აღვნიშნეთ, შემცირდა იჯარის ღირებულება საცხოვრებელ ბინებზე.

რადგან უძრავი ქონების გაყიდვისა და გაქირავების ფასებმა დაიკლო, SS.ge-ზე კი ინტერესის ზრდა ფიქსირდება, იკვეთება, რომ მომხმარებლის ინტერესი არ შეცვლილა. თუმცაღა, რადგანაც ტრანზაქციების რაოდენობა ამავე პროცენტულობით არ გაზრდილა, ამის მიზეზად შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ მომხმარებლებს ბაზარი სასურველი ფასებით ვერ აკმაყოფილებს ან ისინი მოლოდინის რეჟიმში არიან და როგორც ქვეყანაში არსებული ვითარების, ისე ბაზრის დასტაბილურებასა და უძრავი ქონების ღირებულების კლებას ელოდებიან.

საინტერესოა, რა პროგნოზები აქვს საინვესტიციო ბანკს, Galt & Taggart-ს. მათი განმარტებით, არსებობს მოლოდინები, რომ 2025 წელს უძრავი ქონების ფასები მცირედით გაიზრდება, თუმცა იმ შემთხვევაში, თუ ქვეყნის ეკონომიკური ზრდა შენელდება და მაღალი იქნება მიგრაციის დონე, შესაძლოა, ბინებზე მოთხოვნა შემცირდეს. ამასთან, მოსახლეობის ქცევაზე მნიშვნელოვან ზეგავლენას ახდენს ვალუტის გაცვლითი კურსიც. როგორც წესი, ლარის გაუფასურება უძრავი ქონების გაყიდვების შემცირებას იწვევს.

2025 წელს შესაძლოა, კვლავ შემცირდეს გასაქირავებელი უძრავი ქონების ღირებულებაც, რაც ასევე ეკონომიკური ზრდის ტემპის შენელებასთან არის დაკავშირებული. იმ შემთხვევაში, თუ შემცირდება უცხოური ინვესტიციები, დაიკლებს გასაქირავებელი უძრავი ქონების დატვირთულობაც, რაც პირდაპირ აისახება იჯარის და შესაძლოა, გასაყიდი ბინების ფასებზეც.

აღნიშნული პროცესები კი მჭიდროდ არის დაკავშირებული ქვეყანაში არსებულ პოლიტიკურ ვითარებასთან.